Как лучше оформить обмен квартир

Сегодня, как правило, новым владельцем квартиры на вторичном рынке становятся путем заключения сделки купли-продажи. Между тем закон предусматривает и другую возможность - обмен квартир. И в некоторых ситуациях обмен оказывается предпочтительнее.

В первой половине 90-х годов, когда началась приватизация жилья, сделки по обмену квартир были еще весьма популярны. Но, по словам давно работающих специалистов по недвижимости, они продолжались уже как бы по инерции. Хотя в новых экономических условиях появилась возможность покупать и продавать жилье по рыночной цене, но собственников квартир тогда было не много, и выбор жилья, предлагаемого на продажу, был также невелик. Поэтому произвести выгодный обмен было больше шансов. Сегодня же практически вся жилая недвижимость находится в собственности граждан, а потому подавляющее большинство сделок осуществляется путем купли- продажи. Договора мены при операциях с недвижимостью довольно редки. Это связано с достаточным числом предложений на рынке жилья, которое может удовлетворить запросы любого покупателя.

Кроме того, реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: непросто найти человека, который хотел бы переехать именно в эту квартиру, продавая при этом свое жилье, которое подойдет другому участнику договора мены. Поэтому на практике такие обмены осуществляются через цепочку сделок купли-продажи - так называемые традиционные сделки с недвижимостью. Договор мены удобнее Однако в тех случаях, когда договор мены удается использовать, он бывает предпочтительнее договоров купли-продажи. Во-первых, он обходится дешевле, поскольку есть определенное отличие в начислении размера госпошлины, которая уплачивается при удостоверении сделки мены нотариусом.

По договорам купли-продажи ныне нотариусы взимают 2% от указанной в договоре стоимости квартиры (1% - при продаже + 1% - при покупке). Ставка же пошлины, которая взимается за нотариальное удостоверение договора мены, установлена в размере 1% от стоимости того объекта недвижимости, стоимость которого выше. Если стоимость объектов недвижимости совпадает, соответственно оплачивается 1% от стоимости любого из них. Во-вторых, он проще. Как известно, договора мены чаще всего заключаются между родственниками. Бывают случаи, когда родители обменивают свою 3- комнатную квартиру на 1-комнатную своих детей, предоставляя им возможность жить в квартире большего метража, а сами переезжают на меньшую площадь. В этой ситуации, конечно же, более целесообразно заключать именно договор мены.

Это избавляет родных людей от лишних формальностей и траты времени - необходимости делать два договора дарения или дважды заключать сделку купли- продажи. Позволяет это также и сэкономить на оплате налогов и нотариальных услуг. Риэлторы не скрывают, что неохотно берутся за квартирный обмен, потому что не имеют соответствующей базы предложений. Клиенты обычно приходят в агентства уже со своими конкретными вариантами - сами находят подходящее для себя. Тогда задача риэлторов сводится к формальностям - помощи в оформлении и регистрации договора мены. Оплата труда посредников происходит по договоренности сторон - определяется фиксированная сумма, и речь о процентах от стоимости квартир уже не идет. Юридические тонкости Как и при других операциях с недвижимостью, договор мены должен быть удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. При этом оба объекта обмена должны быть либо не приватизированы, либо принадлежать сторонам на правах собственности. Ведь договор мены, по сути, состоит из двух договоров купли-продажи, где эквивалентом денежного расчета выступает только имущество. Согласно договору мены (бартера) каждая из сторон обязывается передать второй стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

При этом каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, получаемого взамен. Таким образом, выходит, что принципиальных отличий между договором мены и купли-продажи практически нет. В ГК Украины прямо предусмотрено, что к договору мены применяются общие положения о договорах купли-продажи. Между тем различия все же имеются. Наиболее важным признаком, отличающим договор мены и договор купли-продажи, является то, что по договору купли- продажи за продаваемое имущество продавцу уплачивается соответствующая стоимость имущества только в денежном выражении. При заключении же договора мены оба объекта подлежат адекватной оценке со стороны продавцов и покупателей, при этом их стоимость при заключении сделки не обязательно должна быть равноценной.

Договор мены может быть оспорен и по решению суда признан недействительным. Риски при заключении такого договора практически те же, что и в случаях любых других сделок по отчуждению недвижимости. Наиболее распространенными основаниями признания недействительным договора мены может быть несоблюдение формы составления документов, отсутствие соответствующих полномочий у участников сделки, нарушение требований законодательства, приобретение недвижимости субъектами, которые не могут иметь в собственности те или иные объекты. Сделку также могут оспорить из-за того, что человек, являвшийся одной из ее сторон, оказался недееспособен или пребывал при совершении ее под действием психотропных препаратов.