Офис в пентхаузе - инвестиция в имидж

Офис для многих компаний становится такой же важной частью имиджа, как визитные карточки сотрудников и корпоративный логотип. Сегодня партнеры по бизнесу определяют благосостояние друг друга по месторасположению и «наполнению» офисов. Крупные компании располагают свои офисные помещения в сердце города или крупных бизнес-центрах. В последнее время, по признанию экспертов по недвижимости, модно открывать офисы в пентхаусах. Особенно это касается компаний, деятельность которых лежит в области творчества или мира шоу-бизнеса. Так, крупные рекламные, модельные агентства в поисках офиса всегда обращают внимание на пентхаусы.

Четкое определение

Пентхаусы - самый дорогой и престижный сегмент рынка жилой недвижимости. Для этого формата помещения до сих пор нет четких общепринятых характеристик, что дает многим риэлторам возможность позиционировать обычные квартиры на верхних этажах как пентхаусы, рассказывает эксперт агентства недвижимости «Элитное жилье» Марина Породько.
Тем не менее, классический пентхаус имеет определенные характеристики. Так, это действительно помещение на последних этажах, которое имеет исключительные видовые характеристики, панорамное остекление, большой метраж, высокие потолки, открытые террасы и индивидуальный лифт. Пентхаус не имеет общих стен с соседними апартаментами, то есть является единственной квартирой на этаже.
Этим требованиям, по данным исполнительного директора компании «Realty+» Игоря Сидоренко соответствует всего 20% заявленных пентхаусов. "Доля пентхаусов составляет менее 3% рынка элитной недвижимости. Большинство же пентхаусов не соответствует параметрам классики,- уверен Игорь Сидоренко.- Зачастую под пентхаусами понимаются не отдельные строения, а большие квартиры с высокими потолками на последнем этаже зданий. Вид из них открывается не на четыре стороны света, как это принято в классическом варианте, а на три или даже две".
По всем параметрам эталону не соответствует большинство пентхаусов в Киеве. Как объясняет Марина Породько, классический пентхаус должен находиться в высотном здании в центре города, но в связи с требованием сохранения внешнего исторического облика столицы в центре высотных домов практически нет.
Одной из распространенных «примет» отечественных пентхаусов является отсутствие отдельного лифта, поэтому их владельцам приходится мириться с обществом соседей, что по американским меркам немыслимо. Эксперты объясняют это элементарным нежеланием застройщиков вкладывать средства в дополнительные сервисы, предназначенные исключительно для «небожителей». Поскольку сам рынок пентхаусов пока находится на довольно ранней стадии развития, строительная компания не исключает возможных проблем с его реализацией, и, соответственно, не спешит обеспечивать его абсолютно всеми элементами западных стандартов,  отмечают специалисты.

Кто почем

Если для жизни пентхаус покупают очень богатые люди, то в целях обустройства офисного помещения приобрести такой эксклюзив могут себе позволить многие компании. Тем более, учитывая тот факт, что для бизнеса это своеобразная инвестиция в имидж и в повышение лояльности сотрудников к работодателю. «Во-первых, работник компании, офис которой расположен в пентхаусе, будет более лоялен к своему нанимателю, во-вторых, общий рабочий климат улучшится, в-третьих, посетители такого офиса автоматически поставят компанию на ранг выше», - считает Игорь Сидоренко.

Спрос на пентхаусы не зависит от ситуации на рынке и динамики общего спроса на недвижимость. Как утверждает Марина Породько, проживание или же работа в пентхаусе - это стиль жизни, который становится все более популярным. Наибольший рост спроса на пентхаусы - почти 15% - отмечался с начала 2005 до середины 2007 года и был обусловлен в значительной степени выходом на рынок новых предложений в строящихся домах.
Несмотря на высокую стоимость, спрос на пентхаусы не падает. Причем если раньше такие помещения покупали для жилья, в качестве квартиры, то сейчас происходит переориентация, и все больше клиентов делают в пентхаусе офис. Пентхаусы появляются в продаже на вторичном рынке недвижимости достаточно редко - они и на первичном нарасхват. Стоимость такого офиса составляет не менее 140% от цены квартиры, расположенной несколькими этажами ниже.  Быстрее обычно продаются пентхаусы в современных домах. Пентхаусы востребованы всегда и часто продаются еще на этапе  строительства, однако многие застройщики придерживают верхние этажи, чтобы потом продать их с максимальной прибылью.
Спрос превышает предложение, именно поэтому в Киеве пока продаются «недопентхаусы». Например, в Москве ежегодно возводится 120-150 «особняков на последних этажах». Среди них есть как эксклюзивные апартаменты, так и едва дотягивающие до понятия элитного жилья квартиры. Украинская столица уступает своему северному соседу  и по количеству, и по цене. В Киеве редко можно найти особняки на крышах элитных домов, имеющие обширные террасы, бассейны и собственные лифты. При этом средний пентхаус в классическом понимании этого слова, в котором компания намеревается оборудовать офис, обойдется с отделкой от 1 млн у.е. Внутренняя отделка повышает стоимость квадратного метра в среднем на 30%. Дороже всего стоят пентхаусы, расположенные в районах Крещатика, Липок, Золотых ворот. Цена на пентхаусы, объясняет Игорь Сидоренко, зависит прежде всего от класса самого дома, в частности от его местоположения. На цену влияют и такие факторы, как уровень отделки квартиры, хорошие видовые характеристики и индивидуальные особенности (высота потолков, наличие зимнего сада, предметов антиквариата и т. п.).  
В прошлом году, по оценкам специалистов, на продажу в Киеве было выставлено не более 40 «чистых» пентхаусов. Около 10 из них были куплены для обустройства в них офисов. Риэлторы отмечают, что для Киева такие цифры ничтожно малы при имеющемся потенциале. Марина Породько считает, что спрос на такие помещения в ближайшие годы будет только расти в связи с увеличением количества состоятельных покупателей и ростом благосостояния отечественных компаний. Соответственно, за спросом «подтянется» и предложение.

Еще одним фактором, который «подстегнет» строительство пентхаусов, может стать недостаток офисных площадей в бизнес-центрах. Да и застройщикам гораздо выгоднее возвести на крыше пентхаус, цена которого будет превышать стоимость других квартир в доме, нежели размещать там зоны общественного пользования, что также повлияет на положительную динамику в строительстве пентхаусов в Украине.

Офисы в классических пентхаусах можно найти не только в Киеве. Подобную практику уже «взяли на вооружение» Харьков, Одесса, Днепропетровск, Донецк.