Торговая недвижимость столицы

Эксперты говорят, что большинство прогнозов о развитии рынка торговой недвижимости Киева, озвученных ими в начале года, оправдались. Предложений качественных площадей по-прежнему остро не хватает, а сроки сдачи в эксплуатацию ряда объектов затягиваются на один-два года. Среди других тенденций, отмеченных различными компаниями, - снижение активности девелоперов, развитие торговых площадей в составе многофункциональных комплексов на территориях бывших промзон, а также смещение торгового центра на Левобережье.

Предложение в цифрах

Согласно информации консалтинговой компании Colliers International, за первое полугодие 2008 года на столичном рынке торговой недвижимости было введено в эксплуатацию 43,5 тыс. кв. м качественных торговых помещений. В 2008 году были открыты торгово-развлекательные центры (ТРЦ) «Квадрат» на Перова (общей площадью 41 тыс. кв. м; арендуемой – 19,1 тыс. кв. м), «Материк» на Днепровской набережной (28 тыс. кв. м; 18, 4 тыс. кв. м) и третья очередь ТРЦ «Большевик» (15 тыс. кв. м; 6 тыс. кв. м).

Открытие этих объектов увеличило объем предложения приблизительно на 12%. Таким образом, общая арендуемая торговая площадь составляет на сегодняшний день порядка 400 тыс. кв. м.

Кроме того, по данным Colliers International, в конце марта на территории бывшего завода «Киевкабель» (Петровка) состоялось открытие первого в Украине гипермаркета Auchan общей площадью около 19 тыс. кв. м. А в начале мая на Крещатике - первого магазина ZARA, крупнейшей группы розничной торговли модной одеждой Inditex Group.

В феврале было принято решение о демонтаже недостроенного ТРЦ «Троицкий».

Основные тенденции

Как отмечает Наталья Кравец, глава департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина), незначительное увеличение предложения в первой половине 2008 года не повлекло за собой существенных изменений в дисбалансе между спросом и предложением. Спрос на качественные торговые помещения по-прежнему очень высок.
Похожее мнение высказывает и управляющий директор компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ) Виталий Бойко. По его словам, дефицит предложения сохраняется, а многие объекты вводятся в эксплуатацию с опозданием в один-два года. Из-за последствий финансового кризиса в банковской сфере отмечается некоторое снижение активности девелоперов и инвесторов. Нормы капитализации не растут, на сегодняшний день по торговой недвижимости в столице они составляют всего 9-10%.

Среди тенденций развития столичного рынка торговой недвижимости Наталья Кравец выделяет также рост числа проектов в составе многофункциональных комплексов (МФК) на территории бывших промышленных зон Киева, а также развитие рынка инвестиционной торговой недвижимости. В 2008 году были заключены две крупные инвестиционные сделки - продажа ТРЦ «Аладдин» и «Альта Центр».

Как в Киеве, так и в Украине в целом, Наталья Кравец отмечает появление международных девелоперов, планирующих к реализации проекты в формате ритейл-парков, а также общее увеличение числа международных ритейлеров.

Арендные ставки

По данным компании Colliers International, с начала года базовые арендные ставки в успешных проектах для помещений площадью 100–300 кв. м увеличились на 20–40% и на сегодняшний день составляют $150–$250 за кв. м в месяц. В то же время арендные ставки в менее удачных проектах практически не изменились ($70–$80 за кв. м).
В частности, по данным компании, в ТЦ «Глобус 1» для таких площадей базовые арендные ставки составляют $220-$250 за кв. м, а в «Караване» - $150-$220 за кв. м. Немногим ниже стоимость аренды в ТЦ «Пирамида» ($90-$180) и «Алладин» ($100-$120 за кв. м).

По информации УТГ, максимальные арендные ставки на помещения в ТЦ зафиксированы в Киеве на уровне $350 за кв. м в месяц.

Уровень вакантности в большинстве ТЦ высокого класса остается предельно низким, около 2–3%. Пустующие помещения имеются лишь в не слишком успешных проектах.
По мнению Натальи Кравец, учитывая растущий спрос и дефицит качественных торговых помещений в Киеве, рост базовых арендных ставок продолжится. Ситуация, вероятно, изменится лишь в 2010–2011 годах – в случае открытия ряда заявленных крупных проектов.

Распределение по районам

Как считают специалисты компании «Соцмарт», исходя из озвученных девелоперами планов, общее количество ТЦ и ТРЦ в столице к 2012 году может возрасти до 64-х. При этом произойдет перераспределение торговых площадей по их месторасположению.

По данным компании, в ближайшие годы в центре Киева и на Петровке планируется открыть ряд новых объектов с торговой составляющей (ведется строительство МФК «Эспланада» (Спортивная пл.), ТРЦ «Блокбастер» (Петровка), а также автомобильного ТЦ, торгово-офисного центра за «Мега-Маркетом»; кроме того, заявлен молл Pietrowka и другие).

В недалеком будущем конкуренцию наиболее развитым в отношении торговой недвижимости непосредственно центру Киева (Крещатик, Майдан Независимости, Бассейная) и микрорайону Петровка смогут составить Левобережье, а также ул. Глубочицкая в Подольском районе столицы. В частности, по подсчетам компании «Соцмарт», ожидается, что против семи действующих сегодня профессиональных торговых объектов на Левом берегу их общее число к 2012 году достигнет 26-ти, что составит более 40% всех объектов в городе (сегодня этот показатель составляет немногим более 19%).

Возведение ряда объектов на Левобережье ведется уже сегодня. Это «Мега-Сити», Pacific Plaza, ТРК «Тельбин», ТРЦ «Квадрат» на Бальзака и другие, на Ленинградской пл. реконструируется и достраивается также Дарницкий Универмаг.

На ул. Глубочицкая сегодня строятся Mirax Plaza и «Покровский Посад», еще несколько МФК с торговым сегментом заявлены на градостроительном совете Киева за 2007-2008 годы.

По мнению специалистов компании «Соцмарт», скопление торговых объектов предвидится также на Отрадном массиве и возле Шулявского моста. На сегодняшний день неподалеку от моста начато строительство торгового комплекса, в 100 м от действующего ТЦ «Материк» строится еще один ТРЦ, заявлен также ТРЦ «Караван». В Индустриальном переулке, 1, уже начато возведение торгово-офисного центра.

Можно ожидать появления новых ТЦ в спальных районах Правобережья (в Голосеевском районе сегодня уже ведется строится ТЦ «Домосфера», на окраине Киева - ТЦ «Галена», планируется ТРЦ на пр. Комарова). Новых профессиональных объектов торговой недвижимости в пригороде, кроме успешно функционирующего ТРЦ «Терминал» (Бровары), по данным компании, пока не предвидится.

Ближайшие перспективы

Специалисты компании УТГ считают, что в целом рынок торговой недвижимости перешел из стадии активного роста к стадии замедления роста и насыщения. Так, в Киеве при уровне насыщенности торговыми площадями в 158 кв. м на одну тысячу жителей этот показатель до конца года вырастет до 185 кв. м, поскольку ожидается открытие четырех новых объектов торговой недвижимости. Всего за 2008 год суммарная торговая площадь новых объектов может быть порядка 130 тыс. кв. м (в 2009 году, по информации компании, будет открыто еще одиннадцать ТЦ).

В то же время, по мнению Натальи Кравец, из заявленных на 2008 год проектов наибольшую вероятность реализации в срок имеют лишь ТРЦ «Блокбастер» (арендуемая площадь 25,5 тыс. кв. м) и четвертая очередь ТРЦ «Караван» (2 тыс. кв. м). Открытие МФК «Эспланада» и ТРЦ Sky Mall будет перенесено на следующий год.
Таким образом, суммарное предложение арендуемой торговой площади в столице пополнится к концу года только на 71 тыс. кв. м.

Объем нового предложения качественных торговых помещений в 2009 году прогнозируется специалистом Colliers International на уровне 200 тыс. кв. м, что свидетельствует о дальнейшем росте рынка. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос.