Как купить квартиру с помощью ипотечного кредита?

Главная проблема при покупке жилья - деньги. Где их взять? Конечно, в банке. Наиболее оптимальный вариант решения квартирного вопроса - ипотечный кредит. Он хорош тем, что дается достаточно крупная сумма на длительный, до 20 лет, срок и под относительно небольшой процент. Этот вид кредита предполагает, что квартира находится в залоге (ипотеке) у банка до того момента, пока заемщик не выплатит кредит полностью.

Ипотека - признанный во всем мире механизм покупки квартир. Так, в среднем в мире до 80% жилья покупается при помощи ипотеки, а в некоторых странах и до 90%. Ипотечный кредит предполагает, что квартира будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита. То есть клиент становится собственником приобретаемой квартиры, но в случае невыплаты кредита банк имеет право продать ее и вернуть свои деньги. Гарантией возврата средств, таким образом, выступает сама квартира и никаких дополнительных залогов и поручительств, по идее, не требуется. Если банк не оформляет квартиру, на покупку которой идут деньги, в залог (ипотеку), такой кредит уже нельзя называть ипотечным. В качестве гарантии возврата средств выступает не заложенная квартира, а привлеченные поручители. В случае невыплаты кредита банк будет требовать сатисфакции именно у них. Строго говоря, ипотечным не является и кредит на приобретение строящегося жилья - так как до оформления квартиры в собственность нет предмета залога. Ипотечным такой кредит станет только после регистрации права собственности и залога. Если для приобретения квартиры нужно относительно немного денег - до 10 - 15 тыс. долларов, то можно взять в банке потребительский кредит, скажем, “на неотложные нужды”. Помимо небольшой суммы (относительно стоимости квартиры) отличительной особенностью таких ссуд является короткий срок кредитования - до 5 лет и повышенная ставка по кредиту на 1,5-2%.

Попробуем подсчитать

Сегодня в Украине банки кредитуют под 12-13,5% годовых в долларах. При этом они выдвигают три основных требования к заемщику: наличие “на руках” 25 - 50% от стоимости будущей квартиры, заработную плату такую, чтобы платеж по кредиту составлял не более 60-70% от нее, и ограничение срока кредитования пенсионным возрастом заемщика, при этом максимальный срок займа составляет 15-20лет.

Допустим, 2-комнатная квартира (не в центре) стоит 140.000$, а сумма необходимого кредита по максимуму – 98.000$. Вы берете кредит на 20 лет под 12% годовых. За первый месяц пользования кредитом вам придется выплатить 1388,34$. В следующий месяц вам придется заплатить 1385,94$. Откуда берутся эти цифры? А все очень просто. Ежемесячные платежи включают в себя две составляющие. Первая составляющая – это «ТЕЛО КРЕДИТА». Тело кредита вычисляется путем деления суммы займа на весь срок кредита в месяцах. Весь срок кредита (20лет Х 12мес)=240месяцев. Теперь высчитываем само «тело кредита» в нашем случае: 98.000$ делим на 240месяцев получаем 408.34$ - это и есть «тело кредита». Эта составляющая неизменна. Вторая составляющая это процент начисляемый на остаток по кредиту.

Если брать приведенный выше пример, важно помнить, что помимо ежемесячных платежей по ипотечному кредиту вам придется понести дополнительные расходы при заключении самой сделки.

До получения ипотечного кредита придется разово раскошелиться на оплату:

- услуги риэлторов – 4-5% от стоимости квартиры;
- услуги оценщиков - от 500грн.;
- услуги страховой компании - 1,5% - 1,6% от суммы кредита;
- сбор 1% в Пенсионный фонд от стоимостью квартиры;
- услуги нотариуса, налог за регистрацию ипотеки – 0,1% от стоимости квартиры, пошлины за нотариальное;
- удостоверение договора купли-продажи;
- услуга банка за оформление ипотечного кредита – 1% от суммы кредита.

Ипотечный брокер – риелтор

Собственно, ипотечный брокер — это посредник-консультант между банком и покупателем недвижимости. Зачастую опытный риелтор в рамках оговоренных комиссионных за покупку квартиры, предоставляет услуги ипотечного брокера бесплатно. Главное преимущество такого консультанта состоит в том, что ему выгодно как можно быстрее добиться получения кредита. Также участие специалиста помогает избежать непредвиденных ситуаций в отношениях с банком. Понятно, что, выдавая кредиты населению, банк, тем не менее, является коммерческой организацией, которая должна прежде всего зарабатывать деньги. Системы кредитования у разных банков различны. В силу этого есть немалый риск того, что получатель кредита не рассчитает свою платежеспособность или неверно оценит реальную стоимость приобретаемого жилья. Кроме того, грамотный ипотечный риелтор может заранее просчитать, каковы шансы на получение кредита у его клиента, избавив покупателя от необходимости обращаться в те банки, где ему денег точно не дадут.

Если все документы в порядке и у банка нет никаких претензий к клиенту, ипотечный риелтор добивается получения так называемого гарантийного письма, в котором банк обязуется выдать клиенту определенную сумму. И все, на 90% дело сделано… Можно выбирать квартиру и передавать задаток. Официальное решение кредитного комитета становится уже простой формальностью: гарантия на получение указанной в письме суммы уже есть. Заметим, что ипотечный брокер заинтересован в том, чтобы процесс получения кредита продвигался как можно быстрее, поэтому он не поленится и не постесняется по сто раз в день тревожить банковских менеджеров. В результате с того момента, как человек собирает и приносит все необходимые бумаги брокеру, до получения денег в банке проходит от двух до пяти дней.

Как отмечают банкиры, они с большим доверием относятся к клиентам, рекомендованным известными агентствами недвижимости, что вполне естественно, поскольку сегодня именно риэлторы в основном предоставляют консалтинговые услуги, начиная с выбора конкретной ипотечной программы и заканчивая проведением сделки с недвижимостью, ради которой, собственно, и берется кредит.

В настоящее время уже практически сформирован рынок ипотечных кредитов на приобретение недвижимости. Банки так же активно предлагают программы рефинансирования, это позволяет заемщику снизить затраты на выплаты ипотечного кредита в одном банке, за счет перекредитования в другом. К сожалению, до сих пор большей части населения услуги по ипотечному кредитованию недоступны. Это связано, в первую очередь с непрекращающимся ростом цен на жилье.

Подводя итог, можно сказать, что украинская ипотека еще не в полной мере удовлетворяет все потребности людей, но шаги сделанные в этом направлении, позволяют надеяться на улучшения в будущем.