Архитекторы – заложники существующей системы землеотвода

Отсутствие градостроительной логики при отведении земельных участков и последовательности их освоения приводит к конфликтам между застройщиками, архитекторами и экспертами. Страдают город и его жители.

В большинстве европейских столиц орган, подобный нашему Градостроительному совету при главном архитекторе города, попросту отсутствует. Он там не нужен: город имеет исчерпывающий пакет градостроительной документации, в том числе зонинг - подробный план застройки всей территории объектами определенного функционального назначения и объемным параметрам. В нем же имеется информация о свободных участках, потенциально пригодных для будущей застройки, с указанием приоритетной функции новых сооружений и ограничением их объемно-планировочных параметров. Инвестор, желающий реализовать тот или иной проект, выбирает тот участок, где возможно сооружение интересующего его объекта.В Украине, в частности, в Киеве, все наоборот. Вначале правдами и неправдами инвестор получает в собственность или пользование земельный участок под объект определенной функции, а потом начинает его проектировать, предъявляя архитекторам свои требования. Разумеется, при освоении заветного участка инвестор стремится максимально соблюсти свои деловые интересы и «выжать» из территории максимум коммерческих площадей. Зачастую при этом под разными предлогами не только нарушаются существующие градостроительные ограничения, но и меняется функция объекта. При этом задача проектировщиков очень не проста: с одной стороны удовлетворить пожелания работодателя, с другой - сделать убедительное градостроительное обоснование и защитить проект на Градсовете. Очевидно, что компромиссное решение удается найти не всегда и не с первого раза, что и продемонстрировал жаркий спор, разгоревшийся на недавнем заседании корифеев градостроительства.

Протасов Яр в опасности

Еще совсем недавно холмистый уголок Киева с узкими улочками и беспорядочной малоэтажной застройкой, был малоосвоенной пустынной местностью, известной главным образом, как любимое место приверженцев активного отдыха и лыжного спорта. После реконструкции улицы Протасов Яр, которая в итоге стала намного шире, обеспечила хорошую автомобильную связь с Соломенкой, и теперь претендует на роль транзитной магистрали, инвестиционная привлекательность всей прилегающей территории значительно возросла. Кроме того, освоение этого района стимулирует активное развитие местного спортивно-оздоровительного комплекса.

В частности, компания «ЕНТО-групп» выступила заказчиком проекта сооружения офисно-торгового центра с подземным паркингом по адресу уд Протасов Яр, 39.

Сегодня на этом месте расположены складские помещения старого образца. По словам ,архитектора компании «Бюро инвестиционных проектов-проектный менеджмент» Татьяны Григоровой, на участке, площадью 1,21га предлагается построить здание пластичной формы высотой 19 этажей на двухэтажном стилобате общей площадью 57 тыс. кв. м. В высотной части будут расположены офисные помещения площадью 33 тыс. кв. м, в нижней - столовая для сотрудников офисов на 550 мест, ресторан на 250 мест и фитнес-центр. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 534 автомашин, плюс гостевая автостоянка - на 48 автомобилей. Проект предусматривает расширение улицы Амосова и организацию двустороннего движения.

У рецензента этой работы было несколько замечаний. Суть главного из них в том, что участок проектирования фактически выходит за пределы «красных линий» улицы Протасов Яр. Практически это приведет к тому, что транзитная магистраль будет перегорожена гостевой автостоянкой, где, как правило, скапливается автомобилей много больше, чем задумано. Фактически это потенциальная пробка. Кроме того, по мнению Сергея Целовальника, высотность и архитектура предложенного здания в данном рельефе неуместны - здесь возможна маловысотная застройка пластичной формы, которая подчеркнет красоту зеленых холмов и сохранит данную территорию как образец ландшафтной архитектуры. К тому же оказалось, что не так давно градостроители рассматривали довольно удачный вариант общей концепции освоения этой территории, в которую предложенный проект абсолютно не вписывается.

На это нашелся традиционный аргумент: земля уже выделена застройщику Киевсоветом, им же подписано решение о его застройке, а потому инвестор имеет все основания претендовать на согласование проекта и градостроителям ничего не остается, как не препятствовать исполнению решения городской власти. А предыдущая концепция по комплексной застройке никакой законной силы не имеет. Мало того, по словам Андрея Пашенько, данная территория проектирования - единственная, где нет зеленых насаждений - все остальное - это зеленая зона и она уже практически вся разобрана под застройку частными инвесторами. Уже сегодня среди утвержденных проектов объектов, планируемых на соседних участках, - несколько 20-25-этажных зданий, а вовсе не деликатная ландшафтная архитектура.

Резюмируя обсуждение, Василий Присяжнюк отметил, что столь интересный рельеф заслуживает интересного архитектурного решения, а потому необходимо провести встречу инвесторов всех будущих объектов с тем, чтобы составить единый земельный кадастр и найти возможность разработать единую концепцию освоения этой живописной местности.

Осваиваем подземелье

Другим примером, демонстрирующим нелогичность существующего порядка землеотвода и освоения городской территории, стало консультационное рассмотрение проекта строительства предприятия общественного питания, расположенного по улице Прорезной, 3. По словам автора Георгия Духовичного, перед его коллективом была поставлена очень непростая задача: построить достаточно большой ресторан на месте, где по градостроительной логике застройка принципиально невозможно. И опять же решающим аргументом в пользу изготовления проекта было решение Киевсовета о выделении земельного участка около 0,1га в самом центре города и его застройке, хотя по мнению Анатоля Карминского, начальника «Киевгосбудэкспертиза», данный землеотвод безоговорочно незаконный.

Идеи этого архитектора всегда отличались особой деликатностью, не стал исключением и нынешний случай. Проектировщик предложил разместить объект...под землей, вынеся наверх лишь стеклянный купол естественного освещения. Ссылаясь на то, что в непосредственной близости - под улицей Прорезной планируется строительство паркинга, в проекте не предусмотрено подземных или наземных автостоянок.

Градостроители развеяли радужные надежды инвестора, заявив, что паркинг по Прорезной - это только миф. И хотя по существующим нормативам расположение объектов общественного питания под землей запрещают противопожарные нормативы, проект рекомендован к дальнейшей работе.