Первичный рынок жилья Харькова

Время легкого зарабатывания денег для строителей Харькова подходит к концу. Отставание платежеспособного спроса от роста цен, укрупнение местных игроков и приход национальных грандов строительства, ужесточение условий финансирования - все это заставляет идти по пути собственной профессионализации, улучшения качества работы и продвижения масштабных проектов комплексной застройки. Для потребителей в этом есть хорошая новость: похоже, строителям таки придется заняться забытым ими сегментом жилья "эконом"-класса.

Цены не теряют бодрости

Согласно данным компании «First Capital», в 1 квартале 2008 г. в Харькове наблюдался рост цен на рынке жилой недвижимости в среднем на 14% по отношению к концу 2007 года. При этом наибольший рост цен продемонстрировали объекты «бизнес»-класса - на 17%. Стоимость жилых площадей «премиум»-класса за квартал выросла на 16%, класса «бизнес+» - на 8%, а «эконом»-класса - на 14%.

Как сказано в аналитическом обзоре рынка жилой недвижимости г. Харькова, подготовленном специалистами компании «First Capital», на 1 апреля 2008 г. минимальная стоимость квадратного метра жилья класса «Премиум» составляла $1700, средняя стоимость - $2453, а максимальная - $3500.

Для класса «Бизнес+» эти показатели, соответственно, равны - $ 1350, $ 1775 и $ 2150.

Для класса «Бизнес» - $ 890, $ 1180, $ 1500.

Для класса «Эконом» - $ 900, $ 1110, $1300.

Стремительный рост цен на жилье в Харькове наблюдается с 2004 года. Самый большой скачок цен, по данным «First Capital», наблюдался в 2005 году, когда средний рост цен по всем классам составил 53%. Наибольший рост цен на квартиры был отмечен тогда в жилых домах класса «бизнес+», где квадратный метр по отношению к 2004 году подорожал на 70%.

В 2006 году средний рост цен составил 18%, а в 2007 году - 40%.

Предложение не успевает за спросом

Главная причина роста цен на жилье в Харькове не отличается оригинальностью на фоне других региональных рынков - просто жилья строится меньше, чем нужно.

Как утверждает маркетолог харьковской инвестиционно-строительной корпорации «Авантаж» Валерия Гулевская, «Основная тенденция или, скорее, характеристика рынка первичного жилья - дисбаланс спроса и предложения во всех сегментах».

Так, по данным аналитиков компании «Авантаж», потенциальная емкость рынка жилья Харькова в сегменте «Эконом» составляет 1 750 тыс. кв. м, а предложение - всего 234 тыс. кв.м.

В сегменте «Бизнес»-класса, спрос и предложение, соответственно, достигают 550 тыс. кв. м и 295 тыс. кв.м, а в сегменте «Премиум» - 265 и 152 тыс. кв.м.

При определении данных оценок учитывались такие показатели:
численность платежеспособных домохозяйств Харькове;
численность платежеспособных домохозяйств, имеющих платежеспособный спрос на жилье в новостройках;
среднерыночную стоимость 1 кв. м. по сегментам и др.

Разрыв в каждом из сегментов (разница между предложением на рынке и спросом), считает Валерия Гулевская, показывает, насколько «не удовлетворен» покупатель того или иного класса жилья.

Согласно данным компании «First Capital», в 2006 г. в эксплуатацию было введено 25 жилых домов, в 2007 г. - 30, в 2008 г. - уже 6, причем до конца года планируется ввод еще 35 домов.

Причем, практически все уже введенные в этом году дома относятся к классам «Бизнес» и «Бизнес+». И только один новый объект относится к классу «Эконом», в то время, как именно в этом сегменте наблюдается наиболее резкий разрыв между уровнем спроса и предложения.

Тем не менее, рост предложения - хоть и не соответствующий объемам спроса - присутствует. При этом ужесточение условий ипотечного кредитования и приостановка рядом банков выдачи кредитов, по мнению Валерии Гулевской, не окажут решающего влияния на темпы введения новых объектов.

«Здесь нужно учитывать тот факт, - говорит Валерия Гулевская, - что по состоянию на май 2008 года среди приобретенных квартир в кредит активнее всего покупали жилье эконом-класса - 25 % инвесторов, а в жилье более высокого класса этот процент и того меньше - 5-10 %. Так что даже при бытующем мнении, что каждый пятый банк прекратил кредитование жилья, удар по нам как застройщикам в виде «не покупки» жилья составит от 1 до 5 % в зависимости от класса.

Существующее положение дел вокруг ипотеки воспринимается нами как ситуация отложенного спроса».

На пути к комплексной застройке

Одним из путей преодоления катастрофического дисбаланса спроса и предложения в сегменте «эконом»- класса может оказаться переход к проектам комплексной многоэтажной застройки.

«К основным тенденциям, - говорит директор департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании «First Capital» Наталья Долгова, - я бы отнесла в первую очередь появление проектов комплексной застройки».

Появление проектов данного формата, по мнению специалиста, обусловило:
1. Изменение стратегии местных игроков данного сегмента - как следствие того, что они подросли и окрепли.
2. Приход в город мощных «чужаков», которым точечные объекты не интересны с точки зрения эффективности.
3. Дефицит качественного жилья на рынке велик, т.е. спрос на много превышает предложение, но платежеспособный спрос, учитывая, инфляционные процессы сократился.

«По нашему мнению, - продолжает Наталья Долгова, - наиболее перспективным является реализация масштабных проектов эконом класса. Именно потребитель данного сегмента самый многочисленный. С экономической точки зрения, при реализации таких проектов девелопер может минимизировать затраты на технологические инновации, тем самым снизить себестоимость и как следствие снизить цену реализации квартир».

На сегодняшний день, по данным компании «First Capital», в Харькове нет реализованных проектов комплексной многоэтажной жилой застройки. Такие проекты находятся на разных этапах проектирования и строительства. Основными девелоперами/застройщиками комплексной застройки территории в Харькове являются:
компания «Приват-лэнд», которой в 2005 году было выделено около 40 га земли и которая должна будет построить около 500 тыс. кв.м. жилья;
компания «МКДУ», которая в конце 2006 года заявила о начале реализации проекта строительства жилого микрорайона «Павловка Риверсайд Парк». Период реализации строительного этапа мультифункционального проекта «Павловка Риверсайд Парк» - 2008-2012 гг.;
компания «Консоль», которая в 2007 году заявила о строительстве на территории 10 га многофункционального комплекса с объектами жилой, офисной, торговой, спортивно-развлекательной недвижимости и парковой зоной. Жилой микрорайон «Consol Green City» будет расположен в районе ул. Веселой с выходом к реке Лопань;
компания «XXI век Харьков», которая заявила о строительстве жилого микрорайона «Золотые пески» общей площадью 920 тыс. кв.м (общая жилой площадью 600 тыс. кв.м). Микрорайон будет построен на участке 36,8 га, ограниченном ул. Героев Труда, ул. Цветущей, рекой Харьков. Проектом предусмотрено создание собственной инфраструктуры, в частности, строительство школы, детсада, спортивно-оздоровительного центра, объектов социально-культурного назначения. Строительство микрорайона будет проводиться в четыре очереди и займет не менее пяти лет. Сдача первой очереди в эксплуатацию запланирована на 2011 год;
компания «Авантаж» планирует уже в этом году начать реализацию проекта комплексной застройки микрорайона общей площадью 250 тыс. кв.м. в районе ул. Казакевича;
компания «Финантек», которая планирует возвести в рамках проекта «Изумрудная долина» 350 тыс. кв.м жилья разных классов.

По мнению Валерии Гулевской, профессионализация рынка станет основной тенденцией его развития. «Под профессионализацией понимаем сложный процесс, включающий в себя укрупнение (капитализацию) девелоперских и генподрядных компаний, их технологической оснащение, появление «больших» проектов - имеется в виду переход от точечной застройки к комплексным решениям, в которых инфраструктура создается практически с нуля - строительству микрорайонов», - считает Валерия Гулевская.

Ближайшие перспективы

«В течение 2008 резкого скачка в предложении не произойдет, крупные проекты, которые в состоянии повлиять на изменение вектора развития рынка войдут в стадию проектирования, - прогнозирует Наталья Долгова. - Как только в данных проектах появятся первые котлованы, начнется корректировка цен. Но корректироваться будет исключительно темп роста, а не номинальное значение. Думаю, что предпосылок для снижения цен нет. Спрос велик, потребитель готов совершать покупки, ипотека будет работать в любом случае».

Выиграет тот кто максимально снизит затраты - и опять все возвращается к технологиям строительства и качественным архитектурным и планировочным решениям.

Таким образом, по мнению специалиста, в перспективе 3-5 лет в городе должно появиться качественное и более доступное жилье.