Рынок жилья: быть или не быть

Кабинет Министров Украины определил, но пока не обнародовал, перечень объектов, на достройку которых будут направлены государственные средства в размере 3 млрд.грн. О том, насколько эффективной будет такая мера и можно ли ожидать возрождения рынка жилищного строительства в 2009 году, рассказали представители отрасли, а также юристы и финансовые эксперты в ходе "круглого стола", организованного Информационным агентством ЛІГАБізнесІнформ.

 

Инвесторы ждут решительных шагов от властей
 
Зарубежные институциональные инвесторы заинтересованы в строительном рынке Украины, однако они ждут решительных действий от властей страны. Если правительство не поддержит и не вернет доверие своих собственных частных инвесторов, на иностранные инвестиции рассчитывать не стоит. Об этом в ходе "круглого стола" сообщил глава компании "СлавИнвест", вице-президент "Украинской строительной ассоциации" (УБА) Милан Паевич
 
Сегодня международные инвесторы внимательно следят за действиями украинского правительства, парламента. И те 3 млрд.грн., которые планируется выделить на достройку объектов с готовностью 70% и более, могут стать толчком к оживлению строительной отрасли, что, в свою очередь, послужит положительным сигналом для инвесторов.
 
По мнению главы "СлавИнвест", главная задача сегодня - спасти строительную отрасль. Обеспечить работой застройщиков можно в рамках подготовки к проведению Евро-2012 в Украине, за счет заказов на строительство инфраструктурных объектов: дорог, мостов, аэропортов и т.д.
Вместе с тем, подчеркнул М.Паевич, во время экономического кризиса нет ничего лучше, чем держать свои сбережения в квадратных метрах готового жилья
 
Застройщики ищут диалога с банкирами
 
Сегодня многие застройщики испытывают финансовые проблемы. Деньги, которые обеспечивают "кровообращение" экономики, ушли из строительства. Об этом рассказал глава компаний "Герц" (г.Донецк) Александр Ротов.
 
Банки, по словам главы "Герц", стремятся во чтобы то ни стало вернуть вложенные средства, не задумываясь о последствиях. "Я обращаюсь к банкирам: давайте встречаться, давайте обсуждать пути выхода из ситуации", - сказал А.Ротов. Среди возможных решений он называет внедрение кредитных каникул для застройщиков, а также финансирования достройки существующих объектов.
 
А.Ротов также отметил, что в проекте перечня объектов, достройка которых будет осуществляться с помощью государства, находится 5 домов в Донецкой области. Однако за рамками программы остаются еще около 80-ти объектов.
 
Что же касается строительства новых объектов, то сегодня оно практически не ведется. По данным главы Наблюдательного совета "Ассоциации производителей стройматериалов" Ивана Салия, об этом свидетельствует тот факт, что в декабре 2008 года производство бетона в Украине сократилось на 57%
 
Глава ассоциации напомнил, что Минрегинстрой намерен выделить 3 млрд.грн. на рефинансирование недостроев в 2009 году. Однако процедура рефинансирования все еще не ясна. Как не понятно и то, на какие средства будут достраиваться остальные 750 недостроев по всей Украине, имеющие готовность от 70%
 
И.Салий отметил, что в сфере частного строительства падения продаж строительных материалов нет: объем продаж сухих смесей, керамической плитки, гипсокартона и т.д. практически не изменился. В этой связи И.Салий предлагает внедрить государственные проекты, например, строительства домов для сельских учителей, помещений травмпунктов. Производители готовы выделить для этих целей стройматериалы по льготным ценам.
 
Источники финансирования
 
По мнению И.Салия, финансировать достройку объектов в Украине можно за счет легализации средств зажиточных украинцев. Глава наблюдательного совета Ассоциации уверен, что в случае легализации владельцы капиталов, заплатив небольшой налог, вполне смогут выделить 5 млрд.грн. на финансирование недостроев. В целом же, по данным И.Салия, на достройку объектов с готовностью 70% необходимо около 14 млрд.грн., а объектов с готовностью 50% - еще 10 млрд.грн.
 
Со своей стороны директор КУА "Фин ком эссет менеджмент" Павел Ружицкий отметил, что банкиры сами заинтересованы в помощи застройщикам, однако они не намерены делать это "вслепую", просто выдавая очередной кредит на нужды строительной компании. "Банки никому ничего не должны", - подчеркнул П.Ружицкий.
 
По его словам, банкиры согласны выделять финансирование, если взамен получат контроль за целевым использованием средств. Кроме того, добавил он, застройщикам нужно обеспечить прозрачность процедуры продаж, а также открыто вести свою деятельность: публиковать отчетность, платить налоги и т.д. Сегодня же многие застройщики, по словам П.Ружицкого, работают закрыто, и в таких условиях говорить о восстановлении доверия к ним не приходится.
 
Среди возможных антикризисных мер директор "Фин ком эссет менеджмент" назвал расширение спектра получателей госкредитов. "Сегодня это в основном госслужащие или представители социально незащищенных слоев. Нужно давать возможность купить квартиры тем, у кого есть средства на первоначальный взнос, тем, кто является платежеспособным", - подчеркнул он.
 
Кроме того, необходимо упростить процедуру получения разрешительной документации: по словам П.Ружицкого, сегодня многие застройщики не могут сдать готовые объекты из-за бюрократического сопротивления. Среди других антикризисных мер финансист назвал отмену НДС при первичной продаже квартир, а также предоставление застройщикам налоговой отсрочки до завершения строительства объекта.
 
Цены на жилье: прогноз риелторов
 
В 2009 году цены на жилье в Украине не обвалятся, поскольку спрос на рынке все еще велик, а нового жилья строится мало. Такое мнение высказал глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Андрей Шульга.
 
Так, в 2008 году было введено в эксплуатацию 10,2 млн. квадратных метров жилья, однако в Европе ежегодно вводится в эксплуатацию жилье из расчета 1 кв.м. на человека. Чтобы достичь таких показателей, Украине необходимо сдавать более 40 млн. кв.м в год.
 
В качестве выхода из ситуации на рынке первичного жилья в условиях сворачивания ипотечных программ А.Шульга привел пример продажи квартир в рассрочку. Этот механизм, по его словам, уже используют некоторые застройщики. Глава АСНУ уверен: для того, чтобы решить существующие на рынке проблемы, застройщики должны разделить риски с инвесторами жилья.
 
А.Шульга подчеркнул, что, несмотря на кризис, недвижимость показывает высокую рентабельность и является лучшим объектом для инвестиций. "Сегодня те, кто понимает суть ситуации, покупают квартиры. Поскольку понимают, что вскоре смогут получить высокую прибыль", - подчеркнул он.
 
Первичная недвижимость: законодательный аспект
 
Сегодня отечественный законодатель фактически уничтожает рынок первичного жилья в Украине. Такое мнение высказала адвокат юридической фирмы "Василь Кисиль и партнеры" Наталия Доценко-Белоус. По ее словам, в пакете антикризисных инициатив для строительной отрасли, утвержденном парламентом, содержится ряд пунктов, которые подрывают доверие инвесторов к первичному жилью. Среди них - запрет на досрочный выход инвесторов из строительного проекта.
 
Кроме того, в существующих схемах финансирования инвестор может действовать исключительно через посредников, которые фактически не несут никакой ответственности. Только при условии устранения посредников из отношений "застройщик – покупатель" можно привлечь инвесторов в первичное строительство, уверена адвокат.
 
Со своей стороны руководитель Центра правового анализа и исследований политических рисков Михаил Дяденко добавил, что существует еще одна законодательная инициатива, которая отбивает у банков охоту связываться с застройщиками.
 
Так, застройщик может обратиться в Торгово-промышленную палату за справкой о том, что он не может выполнить свои обязательства в связи с обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажор). "С таким условием ни один банк не захочет финансировать застройщика", - подчеркнул он.
 
По мнению М.Дяденко, в сложившейся ситуации застройщики могут выжить за счет государственных заказов. Возможно, некоторым строительным компаниям не удастся избежать банкротства, некоторым - поглощения. В итоге рынок консолидируется, останутся только крупные компании-застройщики, готовые работать в новых условиях.
Дата публикации: 13.03.18