Кризис строительства жилья достиг своего апогея

Газеты и телеканалы предсказывают рынку недвижимости в наступившем году в лучшем случае стабильную стагнацию. Около 150 тысяч рабочих стройкомпаний уже разъехались по домам. Застройщики признают, что заморозили работы на неопределенный срок, причем только в столице около 30% строек замерли, имея степень готовности от 70 до 95%.

Достроить их в ближайшее время нет никакой возможности: банки не кредитуют, а своих кровных рядовому гражданину с трудом хватает "перебиться". В результате подавляющему большинству украинцев, лелеявших мечты о новом жилье и даже частично его оплативших, придется дожидаться года эдак 2012-го. А некоторые рискуют не дождаться вообще. Каковы шансы вернуть "зависшие" деньги из квартир, которые по праву уже можно называть воздушными замками, целиком и полностью зависит от того, каким образом они приобретались.

Вести с фронтов

Перспективы рынка недвижимости, который еще недавно считался одним из самых прибыльных и стабильных, - не радужные. Более того, улучшение жилищных условий в ближайшее время будет доступно только олигархам: согласно прогнозам аналитиков, в условиях кризиса на "первичке" сохранится спрос только на элитное жилье. И то лишь на полностью готовое к заселению. О начатом же строительстве сказать можно вообще одним словом - застой. Еще в начале осени новострои во многих городах Украины просто перестали продаваться. Несмотря на это, многие застройщики и девелоперы не успели адекватно отреагировать на тревожный сигнал и продолжали строить объекты в надежде на то, что украинцы вложат снятые с депозитов средства в жилье. Однако массово вкладывать деньги в недвижимость люди не стали по той простой причине, что их не хватало. Размер большинства депозитов рядовых граждан не превышает 10-20 тыс. у. е. А возможность взять ипотеку уже на то время была чем-то сродни легенде, поскольку за последние 8 месяцев количество выданных кредитов под инвестиции в новострои сократилось в 10-15 раз. Оставшись без клиентов, строительные компании начали нести убытки, а уже вложенные деньги перестали окупаться. Главная же проблема в том, что большая часть этих денег принадлежит не застройщику, а покупателям: еще год назад порядка 70% квартир в строящемся доме раскупалось на стадии котлована.

Еще в конце прошлого года консультант АН RED Ярослав Цуканов говорил о том, что только в столице фактически остановлено 95% строек, а 5% оставшихся - это практически законченные дома, которые нужно поскорее ввести в эксплуатацию.

Как же быть с теми, кто за последние деньги (или за банковский кредит) оплатил "котлован" и теперь остался один на один со своим "воздушным замком"? Ведь даже сами застройщики неофициально предупреждают: возможность того, что по окончании кризиса работы возобновятся, есть не на всех остановленных стройках. Если строительство заморожено, это может обернуться вечным недостроем, - как те красноречивые "скелеты" постперестроечных зданий, которые все еще сохранились в регионах страны. О том же, что инвестору добровольно вернут вложенные деньги, речь практически не идет.

Квартирный вопрос в госмасштабе

В таких условиях как полубанкротам-застройщикам, так и горе-инвесторам можно уповать на помощь государства. Например, в Казахстане правительство выделило 10 млрд. тенге для решения проблем инвесторов в Алматы дополнительно к 17 млрд. тенге для незавершенного строительства в Астане. В России же на завершение недостроев выделили 100 млрд. рублей, а нераскупленные квартиры обещают продавать посредством аукционов на понижение или по другой схеме, при которой цена на жилье будет сформирована из себестоимости с небольшой маржой.

У нас поддержка, как всегда, опосредованная - принят очередной закон из разряда "бог в помощь". Так, на исходе прошлого года, 25 декабря, Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом правительственный законопроект №3354 "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Правда, пока его действенность в обеспечении жилищных и имущественных прав граждан еще не проявилась.

Данный документ предусматривает в 2009 году завершение строительства жилых объектов с готовностью более 70% за государственные средства, в 2010 году - домов с готовностью более 50%, а после этого - домов с готовностью меньше половины. В то же время в законопроекте содержится пункт, согласно которому порядок определения степени строительной готовности жилых объектов и целесообразность их завершения будет определять Минрегионстрой совместно с областными и городскими госадминистрациями, на территории которых расположены объекты. Но откуда будут поступать государственные средства, в законе не прописано.

"Замки из воздуха" - деньги на ветер

Первая проблема, с которой столкнутся все желающие вернуть свои кровно заработанные и опрометчиво вложенные деньги, заключается в том, что само определение долгостроя довольно размыто. "В украинском законодательстве отсутствует такое понятие, как долгострой. Правда, в некоторых законодательных актах, в частности, Гражданском кодексе, Законе Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" и других, есть понятие "объект незавершенного строительства", под которым зачастую и подразумевают долгострой. Хотя это не всегда верно, потому что долгострой - это строение, не сданное вовремя в эксплуатацию, что неприменимо для объекта незавершенного строительства", - комментирует старший юрист юридической компании Jurimex Любомир Питель. Также непонятно, кто должен информировать граждан о соблюдении или несоблюдении строителями сроков сдачи дома в эксплуатацию. Другими словами, появление замороженных строек фактически никем не отслеживается, и вполне вероятно, что вам придется доказывать, что вы не верблюд, в ответ на утверждения застройщика, что его стройка - не долгострой.

Вторая и самая главная проблема связана с тем, каким образом был заключен договор на приобретение жилья. Так, самым "безнадежным" для юридически обоснованного возврата средств многие эксперты называют инвестиционный договор. Несмотря на то, что после скандала с "Элита-Центром" была внесена поправка в Закон "Об инвестиционной деятельности", запрещающая застройщикам привлекать деньги населения по инвестдоговорам, таких недостроев в Украине множество. Безусловно, можно подать на стройкомпанию, нерационально растратившую ваши деньги, в суд. Однако возможность возврата полной суммы взноса тут практически равна нулю - в лучшем случае вернут номинал. В случае приобретения жилья с помощью покупки целевых беспроцентных облигаций (как правило, каждая из них соответствует 0,01 кв. м в будущей квартире) инвесторы также практически не защищены от злоупотреблений стройфирм. Потребовать у застройщика выкупить облигации можно только если это прописано в договоре. Если же такого пункта в документе нет, то даже через суд вернуть деньги из долгостроя в обмен на облигации будет почти невозможно.

"Без судебного разбирательства есть шанс вернуть свои деньги только у вкладчика (доверителя) Фонда финансирования строительства (ФФС) (вторая после облигаций законная форма привлечения денег граждан под новострои. - Авт.). Право доверителя выйти из ФФС и получить свои деньги на основании только письменного заявления прямо предусмотрено статьей 17 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Во всех иных случаях при нежелании застройщика вернуть деньги в добровольном порядке придется идти в суд с иском о расторжении договора и возвращении инвестированных средств на основании части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Украины - в связи с существенным нарушением стороной (в данном случае - застройщиком) договора", - поясняет Любомир Питель.

Хуже всего обстоят дела с банками. А точнее, с теми, кто взял кредит, вложил его в "котлован", а теперь остался ни с чем. Не стоит наивно думать, что заем можно не выплачивать. "Остановка строительства, в соответствии с законодательством Украины, не может быть основанием для заемщика не исполнять своих обязательств по кредитному договору, несмотря на то что, как правило, кредитный договор и договор физического лица, по которому кредитные средства инвестируются в строительство жилья, довольно-таки взаимосвязаны, - продолжает юрист. - Исключением из этого правила может быть случай, когда в самом договоре предусмотрено такое право заемщика. Хотя, честно говоря, вряд ли можно найти в Украине хоть один кредитный договор с подобным условием. Правда, у инвестора есть право в случае несвоевременной передачи ему оплаченной квартиры в судебном порядке взыскать с застройщика штрафные санкции, а также убытки, причиненные, например, вынужденной арендой в период остановки строительства, направив эти средства на погашение кредита".

Есть еще один вариант возможного возврата хотя бы части вложенных средств - можно попытаться переуступить права собственности на квартиру другому человеку. Однако в этом случае могут возникнуть сложности как юридического, так и психологического характера. Во-первых, сложно будет найти человека, который согласится купить долгострой за приемлемую для вас цену. Во-вторых, лишь в немногих договорах застройщики позволяют клиентам перепродажу квартир до того, как введут дом в эксплуатацию: в большинстве случаев избавиться от долгостроя не удастся. И в-третьих, покупатель может оспорить в суде сделку купли-продажи, если продавец его не предупредил о срывах сроков строительства.

Мнение профессионала

Оксана Чернобук, управляющий партнер юридической фирмы "Центр права":

- Достаточно сложно говорить о методах защиты имущественных прав инвесторов в сложившейся ситуации, однако первое, с чего должен начать несостоявшийся инвестор, это обратиться к договору о строительстве. В нем четко должны быть прописаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию, стоимость квадратного метра жилья, сроки и механизм возврата вложенных средств, размер вознаграждения управителя ФФС (если инвестиции осуществляются через фонд) и, самое главное, ответственность сторон за неисполнение условий договора.

Как говорилось неоднократно, вернуть в полном объеме вложенные средства вряд ли удастся, ведь согласно действующему законодательству в случае незавершения проекта или выхода инвестора из проекта возврат средств осуществляется по номинальной стоимости. И это в том случае, если есть хоть какие-то средства для возврата.

Если инвестирование осуществлялось через Фонд финансирования строительства и кредитором является банк, который выступает управителем этого фонда, шансы вернуть вложенные средства немного возрастают, однако в любом случае - с учетом особенностей договора. Ведь, как известно, управитель не отвечает собственным имуществом за вложенные средства доверителей. Сложнее обстоит дело с кредитами, взятыми под залог имущества будущего инвестора в банке, который не выступает управителем ФФС. В этом случае кредитующий банк не имеет никакого отношения к проблемам должника.

С недавних пор существует практика обращения должника в банк, который выдал кредит на инвестирование, с предложением следующего характера. Должник предлагает пересмотреть условия кредитного договора, согласно которым банк отказывается взимать с должника положенные банку проценты за пользование кредитом и от штрафных санкций, которые уже существуют на момент обращения должника в банк, в свою очередь должник обязуется погасить только тело кредита в установленные сроки. Таким образом, должник уменьшает свой долг, а банк получает шанс возвратить свои деньги. Такая практика, конечно же, не является единственно правильной, и не каждый банк на это пойдет, однако уже есть немало случаев именно такого решения вопроса.

Кроме того, 23.12.2008 года Верховной Радой Украины было принято постановление "О принятии за основу проекта Закона Украины "О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из положения финансового кризиса". В случае принятия этого закона будет введен мораторий на приобретение залогодержателем или ипотекодержателем прав на взыскание предмета залога или ипотеки, если предметом такого залога или ипотеки является жилая недвижимость, в которой постоянно проживает должник. Таким образом, банкам придется пойти на существенные уступки и пересмотреть договоры с несостоявшимися инвесторами.

Универсального рецепта выхода из ситуации нет. В любом случае выбор остается за инвестором: можно договариваться с банками, решать вопрос в судебном порядке, объединять усилия с застройщиком либо ждать помощи от государства.