Перепланировка квартиры: как ее осуществить правильно

Сегодня практически ни один ремонт квартиры не обходится без хотя бы минимальной перепланировки жилища. И многие не придают этому большого значения. Между тем даже незначительное изменение площади и конфигурации квартиры требует соответствующего разрешения и регистрации в БТИ.

Перепланировку квартир обычно делают с целью увеличения жилой площади. В другом случае граждане не хотят жить в «стандартной коробке», идентичной соседским квартирам, а иметь индивидуальную комфортную среду обитания. Желающим перепроектировать свое жилье по личному вкусу и желанию предстоит пройти нелегкий и довольно длительный путь узаконивания и утверждения своей квартиры в новом облике.

Что такое перепланировка?

Затевая перестройку своего жилища необходимо разобраться в терминах – от этого зависят дальнейшие действия ее инициатора. Как указывает законодательство, понятие перепланировки жилья предполагает изменениями (увеличение или уменьшение) жилой или вспомогательной площадей за счет демонтажа перегородок, снесения печей, каминов, монтаж-демонтаж лоджий, балконов, нарушения фасадов здания, установке дверных проемов во внутренних некапитальных стенах.

Перепланировка подразумевает проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров самих помещений, их функционального назначения, а также переносом или дополнительным установлением инженерного оборудования. Перепланирование квартиры категорически не разрешается, если это влечет за собой нарушение несущих конструкций здания. По законодательству демонтаж стены, разъединяющей санузел, не считается перепланировкой.

Хозяин – не барин

Нужно помнить, что хозяин квартиры в многоэтажном доме является собственником лишь определенной его части – означенной в техпаспорте площади. Лестничные пролеты, лифтовые шахты, подвальные и чердачные пространства, колясочные, прочие подсобные помещения и оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность данного дома, является собственностью общественной – а, именно, всех жителей дома. Согласно Закону Украины «О собственности» владение, пользование и распоряжение этим имуществом возможны лишь при согласии всех собственников.

Кроме того, Жилищный кодекс указывает, что переустройство и перепланировка жилых помещений может осуществляться только в целях повышения благоустройства квартиры и при согласии соб¬ственника, совершеннолетних членов семьи и местной администрации. Словом, получается, что решение заняться перестройкой – дело далеко не личное. Осуществлению инициативы будет предшествовать достаточно длительная и трудоемкая процедура согласования. Урегулирование всех процедурных вопросов может занять 6-8 месяцев и потребовать от владельца квартиры завидного терпения и крепких нервов, не говоря уже о финансовых затратах.

Как советует Сергей Клименко, Генеральный директор компании «Траектория», заниматься оформлением перепланировки квартиры нужно до начала ремонта, а не по его окончанию. Собственник квартиры должен пойти в районную администрацию и написать заявления на получения разрешения на перепланировку. «В соответствии со статьей 152 Жилищного кодекса Украинской ССР работы из переоборудования и перепланирования обитаемого дома (квартиры), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного совета», - утверждает специалист. Получив разрешение исполкома, нужно обратиться в архитектурное бюро (Институт архитектуры). Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые одновременно ведут реестр предоставленных исполкомом разрешений. Выполнение строительных работ без вышеупомянутого документов запрещается.

Без архитектора не обойтись

Несмотря на то, что сегодня, после просмотра многочисленных передач типа «Квартирный вопрос» каждый второй может считать себя дизайнером, без специальных знаний не обойтись и обратиться к профессиональному архитектору все же придется. Выслушав все пожелания заказчика, он изготовит проект в соответствии с санитарно-техническими и строительными нормами. Но не факт, что его проект будет полностью совпадать с планами и желаниями заказчика - обыватель можете не знать всех инженерно-технических нюансов, не позволяющих совершать те или иные изменения в перепланировке помещений.

«При заказе проекта перепланировки лучше пользоваться услугами архитектора, работающего в государственном учреждении, - рекомендует Инна Шек, руководитель сектора продаж квартир компании «Траектория», - Но можно обратиться к независимому проектанту, имеющему все необходимые лицензии и сертификаты на проведения такого вида работ. Возможно, работа такого специалиста будет стоить несколько дороже, но дело пойдет наверняка быстрее. В итоге архитектор должен предоставить проект обновленной квартиры, поставить свою подпись и печать, а также приложить к проекту копию своего сертификата (лицензии)».

Получив на руки готовый проект перепланировки квартиры, ее владелец должен снова обратиться в госадминистрацию. Предварительно необходимо предоставить подготовленный пакет документов, включающий акт, подтверждающий право собственности на квартиру, заключения из ЖЭКа, санэпидемстанции, пожарной службы и документы, подтверждающие согласие соседей на то, что ближайшие несколько месяцев они согласны терпеть шум, пыль и прочие неудобства, неизбежные в перестроечный период.

Если все сложится удачно, от межведомственной комиссии собственник получит заветное разрешение на проведение строительных работ. При этом копия его проекта остается в райадминистрации. Одновременно вносятся изменения в правоустанавливающие документы, которые и регистрируются в БТИ. По завершению строительных работ не миновать приемочной комиссии. Она должна составить акт о соответствии объекта согласованному ранее проекту и о введении объек¬та в эксплуатацию. После этого владелец квартиры должен заказать в БТИ новый техпаспорт на помещение, который он передает в ЖЭК вместе с чертежами по перепланировке.

Самодеятельность чревата

Согласно действующему законодательству Украины, самовольная пристройка и перепланировка квартир запрещается, виновные привлекаются к административной или криминальной ответственности. Районные административные комиссии после предупреждения нарушителей или сразу могут передать на них дело в районный суд. Наказанием может стать штраф в размере от трех до семи необлагаемых налогом минимумов, а в некоторых случаях - исправительные работы сроком до двух лет. При этом срока давности дела не существует. Вдобавок, суд вполне может заставить владельца привести квартиру в первоначальное состояние.

Кроме того, до тех пор пока все изменения не найдут отражения в техническом паспорте квартиры, она не может считаться юридически «чистой» - перепланированное без согласования жилище нельзя продать, обменять, разменять. Любые сделки по отчуждению собственности вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде.