Как квартиру превратить в офис или магазин

Сегодня в Киеве явственно ощущается нехватка профессиональных, но недорогих торговых и офисных помещений для мелких компаний или небольших филиалов крупных организаций. Кроме того, сама природа бизнеса в сфере услуг подразумевает его стремление располагаться поближе к своему потребителю. Отсюда и спрос на помещения на первых этажах жилых зданий, и популярность процедуры перевода квартир из жилого фонда в нежилой.

Все выше и выше…

Как объясняет директор агентства недвижимости «Платан» Игорь Краковный, жилой фонд стоит дешевле, чем нежилой. Поэтому покупаются квартиры на первом, втором этажах, и затем переводятся в нежилой фонд с целью размещения в них офиса, кафе, салона красоты, парикмахерской, ломбарда, магазина, аптеки и т.д.

По словам директора юридической компании «Технологии финансов» Анастасии Костюченко: «Перевод помещения из жилого в нежилой фонд значительно повышает стоимость такого помещения, что выгодно для его владельца. Мало кто хочет жить на первом этаже, зато в условиях дефицита и дороговизны офисных площадей вариант с переводом квартиры с жилого в нежилой фонд зачастую окупает себя как в случае покупки/продажи, так и в случае аренды». А поскольку целевое использование такого помещения ограничено скромным метражом и стандартными планировками, то чаще всего в них располагаются офисы небольших компаний.

Наибольшей популярностью пользуются квартиры на первом, цокольном и втором этажах, а также в подвале или полуподвале. Это объясняется тем, что именно такие помещения законодательство разрешает перевести из жилого в нежилой фонд. И то, закон требует, чтобы в такие помещения был обеспечен независимый доступ, то есть, создана входная группа. Что, впрочем, на практике выполняется далеко не всегда.

Тем не менее, все чаще офисы стали располагать не только на первом и втором, но и на верхних этажах высотных домов – хоть на 9-м, хоть на 16-м. Такое положение дел эксперты объясняют тем, что на первых этажах не хватает предложений, чтобы удовлетворить весь спрос на такие квартиры.

Играет свою роль и уровень безопасности – в квартиру на высоком этаже сложнее попасть, чем в квартиру на первом, при этом расходы на безопасность на первом этаже значительно выше. При этом верхние этажи переоформить в нежилую недвижимость гораздо сложнее, чем нижние - первый этаж более экологически непригоден для проживания, чем верхние, что уж говорить о необходимости получения согласия соседей на оборудование офиса.

Но, как бы там ни было, все чаще на последних этажах домов в центре города или около станций метро оборудуются офисы, причем нередко их устраивают компании, имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости – агентства недвижимости, консалтинговые и оценочные компании.

Как это должно делаться

Основными документами, регламентирующими перевод жилой недвижимости в нежилую, сегодня являются еще советские нормативные акты. Это Жилищный Кодекс УССР 1983 года и Постановление Совмина УССР от 26.04.1984 «О порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений нежилыми».

Согласно ст.7 и 8 ЖК УССР перевод помещения из жилого фонда в нежилой возможен в случае непригодности его для проживания. Также, в порядке исключения, допускается перевод пригодного для жилья помещения из жилого в нежилой фонд. В обоих случаях принимать решение о возможности такого перевода уполномочены исполнительные комитеты областных либо городских советов народных депутатов.

В Киеве этот вопрос решается согласно Порядку перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в Киеве, утвержденному распоряжением КГГА от 01.10.2002 №1825.

Согласно указанному документу, перевод жилого помещения в нежилое проводится в случае признания жилого помещения нежилым и при изменении функционального назначения жилого помещения. Как правило, перевод пригодных для проживания жилых помещений в домах коммунальной собственности в нежилые не допускается. Но в исключительных случаях перевод может осуществляться по решению КГГА.

Первым шагом для перевода является обращение в райсовет за решением о признании помещения непригодным для проживания. К заявлению следует добавить такой перечень документов: нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение; справку БТИ о проценте физического сноса жилого дома; технический паспорт на жилое помещение; справку из жилищно-эксплуатационной организации о том, что в жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает.

При необходимости подается также вывод проектного института (НИИпроектреконструкция, АО «Киевпроект» или др.) относительно технического состояния жилого дома и о невозможности или нецелесообразности проведения его капитального ремонта. РГА создает межведомственную комиссию для изучения ситуации, а просителю остается ждать ее положительного заключения. Если оно будет таковым, его следующим шагом станет обращение в горадминистрацию, где кроме вышеизложенных документов потребуют также копию распоряжения РГА о признании жилого помещения нежилым и акт межведомственной комиссии об обследовании технического состояния жилого помещения.

В целом, порядок работ по смене статуса недвижимости Игорь Краковный описывает так: проверка на возможность перевода в нежилой фонд квартиры, разработка проектной документации, перевод в нежилой фонд, ввод в эксплуатацию и получение свидетельства права собственности на нежилое помещение.

Как это делается на практике

Даже на бумаге процедура перевода квартиры из жилой в нежилую не кажется простым и скорым делом, в действительности же все еще дольше и сложнее. Как объясняет Анастасия Костюченко, нормативная база не определяет конкретных сроков на перевод помещения из жилого в нежилой фонд. На практике это занимает от полугода и больше, в зависимости от рвения собственника помещения. «В любом случае, все упирается в регулярность проведения сессий горсовета, так что в этом году лучше это дело не затевать», - грустно шутит эксперт.

Основными сложностями на пути переоформления статуса квартиры она считает необходимость ублажить соседей по подъезду, а то и дому, чтобы получить их согласие, а также найти подход к госорганам, которые не любят работать быстро.

Вообще многие эксперты рынка, а также обитатели квартирных офисов признают, что получить разрешение на перевод недвижимости из жилой в нежилую, четко следуя букве закона, сегодня крайне сложно. Поэтому желающие совершить такую процедуру обычно обращаются к профессиональным посредникам, которые имеют нужные связи и опыт работы в самом широком смысле этого слова.

Услуги посредников значительно повысят затраты на оборудование офиса, но помогут сэкономить время и усилия. С учетом всех официальных и неофициальных платежей стоимость процедуры перевода в Киеве сегодня составляет не менее сотни долларов за кв. м. Чем проще ситуация и чем меньше препятствий и запрещающих условий, тем дешевле обойдется процедура и наоборот.

Наиболее дорогостоящим, до 10% от стоимости недвижимости, будет перевод квартиры в нежилой фонд на верхних этажах, а также в случаях, когда признать ее непригодной для проживания проблематично. На стоимость услуг посредников также влияют административный район, площадь и желаемое функциональное назначение переведенного помещения (офис, магазин и т.д), так что расчет всегда сугубо индивидуален.