Получить ипотечный кредит станет сложнее

Хотя банки не спешат озвучивать изменившиеся условия кредитования, общая тенденция такова, что ипотека в текущем году может стать дороже, а получить ссуду будет сложнее. Однако это не мешает финучереждениям рассчитывать на значительный рост кредитных портфелей благодаря ее активному развитию в пригороде Киева и регионах. По мнению экспертов, в ближайшей перспективе увеличится также доля займов на покупку земли и строительства домов, а также на собственные цели под залог недвижимости.

Факторы влияния

Накопившаяся благодаря ускоренному росту депозитов в нацвалюте сверхликвидность гривневых ресурсов, как известно, в начале осени 2007 года побудила ряд банков-лидеров ипотечного кредитования активно снижать процентные ставки по таким займам.

Эта динамика продолжалась примерно до середины ноября, и за этот период ставки упали на 2-3%, а в последовавших их примеру более мелких банках – на 0,5-1,5%. По словам Антона Шаперенкова, начальника департамента розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка, если эффективная ставка по валютным кредитам в среднем по рынку составляла 12-12,5%, то стоимость гривневых займов опустилась до 13,5-14%. За последние же полгода они постепенно возвращаются на позиции, соответствующие досентябрьскому уровню.

Наметившаяся тенденция роста процентных ставок коснулась не только гривневых ипотечных продуктов, но и долларовых, которые еще в декабре прибавили в среднем 1%. Как отмечает Алексей Пилипец, исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), кризис на мировых рынках повлиял на доступность внешнего финансирования ипотеки для украинских финучреждений, которые ощутили на себе дефицит и подорожание долгосрочного валютного ресурса.
К ужесточению условий кредитования для конечного заемщика, а именно сокращению максимально возможных сроков, приведет и введение НБУ нового финансового норматива, вступившего в силу в середине февраля. По сути, инициатива направлена на снижение разрыва между ликвидностью привлеченных и размещенных средств. Банку, выдавшему долгосрочную ссуду, не обеспеченную такими же ресурсами, в активах засчитают не за 100% как ранее, а за 150%, что отразится на его показателе адекватности капитала (отношение капитала к активам).

По мнению экспертов, адекватность капитала многих банков упадет, что в свою очередь послужит поводом для сокращения сроков (или выдаче долгосрочного займа лишь VIP-клиентам). Ряд мелких банков, основным источником ресурсов для которых служат привлечения на внутреннем рынке, вообще будут вынуждены свернуть ипотечные программы. В связи с этим, по информации Антона Шаперенкова, Нацбанк подготовил новое постановление, в котором этот норматив разделен на две части. Для валютных программ он остается без изменений, в то же время по гривневым - значительно снижается, создавая банкам благоприятные условия для кредитование в нацвалюте.

Согласно изменениям, принятым НБУ в сентябре 2007 года, размер резервирования также зависит от валюты кредитования и значительно ниже для кредитов в гривне. Кроме того, на его величину влияет уровень обеспечения, поэтому банки, чтобы снизить процент «замораживания» средств, могут при ипотечном кредитолвании требовать в залог еще одну квартиру.

Как отметил Антон Шаперенков, в случае сокращения сроков по ипотечным займам, возможно, решением проблемы будут краткосрочные договора (например, сроком до 5 лет) с возможностью их пролонгации. При этом график выплат будет рассчитываться на полный срок. Однако возможна ситуация, что потенциальные заемщики окажутся не готовы к такому варианту, поскольку на момент окончания действия договора они рискуют столкнуться с необходимостью возврата большей части одолженных у банка средств. Скорее всего, они примут такую схему лишь в случае, если весь рынок перестроиться под нее.

Долларовые кредиты доминируют

Несмотря на усилия Центробанка по стимулированию гривневого кредитования, его доля в портфелях банков остается невелика. В среднем по рынку она, по данным УНИА, составляет 16,4%, а в некоторых банках не превышает и 5%. В основном, такие займы интересны по программе сотрудничества с ГИУ, поскольку ставка по ним заметно ниже. Однако более жесткие условия выдачи (для этого требуется высокая официальная зарплата), а также существующее ограничение по максимальной сумме (1 млн грн для Киева и 750 тыс. грн для городов-миллионников и Севастополя) ограничивает популярность этой программы. Большее распространение на сегодня она получила в регионах.

Еще меньшую долю (до 1%) в ипотечных портфелях составляет кредиты, выданные в евро. Это объясняется значительным укреплением этой валюты по отношению к гривне, которое приводит к удорожанию кредита по сравнению с долларовым. По словам начальника отдела кредитных продуктов ОТР Bank Светланы Спициной, постепенно растет в портфеле доля ипотечных займов, выданных в швейцарских франках. Если на 1 января 2008 года она составила 7,3%, то уже на 1 марта - 8,2% ипотечного портфеля.
Несмотря на то, что ставках по франковым кредитам ниже, чем по ссудам в долларах или евро, привлекательность этого продукта также снижается за счет возможных курсовых колебаний. Особенно это было заметно летом прошлого года, когда за месяц официальный курс франка увеличился на 23 коп. (до 4,33 грн, сейчас - 4,94 грн). В то же время, по мнению некоторых экспертов, достигнув рекордно высоких курсовых значений по отношению к доллару, швейцарский франк вряд ли будет существенно расти в ближайшем будущем, а возможно даже будет наблюдаться некоторое его удешевление в текущем году. Однако прогнозировать поведение иностранной валюты в долгосрочной перспективе невозможно.

Тенденции и прогноз

На сегодня большая доля ипотечного рынка принадлежит 15 фининститутам. Рыночная доля пятерки лидеров, по данным УНИА, составляет: УкрСиббанк – 18,2%; «Райффайзен Банк Аваль» – 14,4%; Укрсоцбанк – 13,0%; ОТР Bank – 7,6% и Приватбанк – 6,9%.
По данным УНИА, на 1 января 2008 года задолженность по ипотечным кредитам в Украине составила 57,2 млрд. грн, или 9% от ВВП, а темпы прироста ипотечного портфеля в 2007 году – 110%. Рынок растет стабильно высокими темпами: за последние три года ипотечные портфели банков увеличились в 5 раз (с 10,6 млрд. грн до 57,2 млрд. грн).

Поскольку рост цен на землю пока еще остается ощутимым, увеличивается интерес к займам под залог участка и объектов незавершенного строительства. Еще одной тенденцией 2008 года, по словам Светланы Спициной, станет увеличение спроса на ипотеку в активно развивающихся регионах. Окончательных прогнозов в отношении сворачивания ипотечных программ отечественными банками специалисты пока делать не берутся. По их мнению, прирост в 2008 году рынка составит не менее 70%.

Светлана Спицина также отмечает, что увеличилась доля кредитования под залог недвижимости на коммерческие или потребительские цели. Их доля, по данным УНИА, в среднем по рынку достигает 37% общего ипотечного портфеля. Эти средства направляются на развития бизнеса или же на приобретение другой недвижимости. Заметно растет доля кредитования загородной недвижимости, в частности земли. По прогнозам специалистов, рост стоимости участков в 2008 году может превысить 50%, поэтому этот рынок будет развиваться интенсивней.

Несмотря на озвученную в прессе информацию об ужесточении штрафных санкций за просрочку платежей, это, по словам Антона Шаперенкова, не носит массового характера. В то же время, банки становятся более требовательны в плане досрочного погашения ссуд, препятствуя таким образом участившимся случаям перекредитования в других финучреждениях. Штрафные санкции у некоторых крупных банков на сегодня достигают 2,5-3% от суммы опережающего погашения. Кроме того, все реже можно взять ссуду без первоначального взноса, хотя такая возможность активно пропагандировалась в прошлом году.
Как отмечает Алексей Пилипец, удешевления жилищных кредитов в 2008 году ожидать не стоит. Кроме удорожания внешних заимствований, на размер кредитной ставки повлияют факторы, связанные с инфляционными процессами в стране.