Коттеджное строительство Киевщины набирает обороты

Не секрет, что коттеджное строительство Киевской области достаточно закрытый сектор отечественного рынка недвижимости. И чтобы подогреть покупательский интерес, привлечь потенциальных клиентов и удержать заявленные цены девелоперы подчас пытаются приукрасить ситуацию и выдают желаемое за действительное. Именно поэтому данные по состоянию рынка нередко самые противоречивые.

К примеру, по расчетам экспертов компании «Траектория», объем рынка коттеджного строительства вокруг Киева можно оценить в $ 3,15 млрд. По сведениям на 25 марта текущего года, средняя стоимость 1 кв. м. в коттеджах составляет около $1 570 тыс, это на 30-50% ниже цен на квартиры в новостройках столицы. Казалось бы в все говорит в пользу приобретения загородного жилья. Однако, следует учесть, что основная масса предлагаемых коттеджей - 85%, реализуются в состоянии под отделку, а оставшиеся 5% сдаются покупателю в так называемом «базовом состоянии» - другими словами в виде коробки без минимальной отделки. Доля полностью готовых домов построенных «под ключ» среди предложений составляет только 10%.

Заявленное не есть действительное

С 2005 по 2008 г.г. количество коттеджных поселков в Киевской области возросло в три раза. Ожидается, что к концу 2008 г., их количество возможно достигнет 100. При этом на данном этапе реально построено 1100 домовладений в 21 коттеджных городках, в стадии строительства находятся 4 500 домовладений в 41 КГ. Большая часть домов остается в процессе проектирования – это примерно 5 200 домовладений в 31 КГ
Только в 38 КГ реально ведутся продажи с общей совокупностью 3 800 домовладений: согласно данным застройщиков, в 21 КГ уже все продано, а 42 КГ заявлены к продаже. Таким образом, объем рынка составляет 1,87 млн. кв. м, из которых около 400 тыс. «квадратов» сдано в эксплуатацию, остальные находятся в стадии проектирования и строительства. К III кварталу 2008 г.ожидается введение в эксплуатацию еще 150 тыс. кв.м.

С прицелом на покупку

Рост цен на коттеджную недвижимость в пристоличном регионе составляет 20-25% в год.
Основное количество КГ киевской области (62%) расположено в 20-километровой зоне от столицы, 26% - в 20-30 км от Киева и только 12% загородных поселков находятся за пределами 30 км зоны. При этом купить дом в небольшом поселке шансов достаточно. Коттеджные городки, занимающие площадь до 10 гектаров составляют примерно 26%, 17% - это городки площадью 10-20 га, и 22% принадлежит КГ с площадью 20-30 га.
Остальную треть рынка - 35% - занимают КГ, расположенные на землях 30-40 га и выше.

Принимая решение о приобретении загородного жилья, следует учесть, что условно коттеджи делят на три класса эконом-, бизнес- и элит-класс. В верхнем ценовом диапазоне дом можно купить за $5 млн., - в среднем – за $600 тыс., Минимально покупка обойдется в $180 тыс. Соответственно в ценах за квадратный метр это выглядит следующим образом: коттедж эконом-класса – от $890/кв.м, бизнес-класса - от от $1400/кв.м, элит-класс – от $2200 и выше.

Основную часть предложения на сегодняшний день составляют коттеджи – от $350 до 500тысяч. Доля домовладений по цене от $200 до $400 тысяч представлена максимально – это 33%. 28% рынка занимают коттеджи стоимостью $400-700 тыс., около 14% - дома от $900 тыс. до $1,5 млн, а 12% - дома стоимостью 700 -900тыс.
Немного экстра элитных домовладений стоимостью свыше $1,5 млн – это примерно 9%.
Практически не представлены на рынке коттеджи стоимостью до $200 тыс – всего лишь 5%.

По заверению девелоперов, дом в КГ можно купить, а можно и построить. Второе обычно обходится намного дешевле - стоимость «строительного» квадратного метра может составить от $450 до $700. Но при этом нужно помнить, что самостоятельное строительство обычно затянется на длительное время. Зато существует возможность все сделать по-своему усмотрению, выполнять работы в меру поступления средств. Но, как правило, застройщики при покупке земли в КГ настаивают, что строительство коттеджа будет осуществляться его же подрядчиком.

Гигантомания позади

Известно, что при появлении первых КГ у покупателя были специфические требования к своему жилью, поэтому большинство коттеджей и прилегающих к ним участков отличались гигантизмом. На сегодняшний день люди подходят к выбору размера будущего жилища более рационально. Сейчас большим спросом пользуются коттеджи площадью от 200 - 350 кв. м, при этом земельный участок должен быть не менее 10 соток – доля таких покупателей составляет почти половину. Дома общей площадью от 350 кв. хотели бы приобрести -27%, меньшими по площади – примерно 150-250 кв. м интересуются 23% мечтающих о загородном жилье, а 8% потенциальных покупателей согласны на совсем скромный дом площадью 100-150 кв. м.

По мнению Сергея Клименнко, директора компании «Траектория» в ближайшее время изменится структура рынка. Ввиду спекулятивного характера спроса на рынке большинство проектов за последние несколько лет были ориентированы на быструю и дорогую продажу, часто – в ущерб качеству строительства. Сегодня же рост цен достигает пика, и в дальнейшем увеличение рынка будет происходить за счет качественных изменений. Именно поэтому отечественным застройщикам придется ориентироваться на долгосрочную перспективу, переходить от застройки и быстрой продажи к качественным проектам.

За первые три месяца текущего года стоимость земельных участков в Киевской области выросла на 3-5,4%. Как считают эксперты, цена на землю в 30-километровой зоне от Киева продолжит расти. Прогнозируется, что в текущем году подорожают земельные участки, расположенные в радиусе 30-50 км от столицы, так как ближе качественных свободных участков пригодных для сооружения КГ уже не останется. Но ценовые скачки не будут так шокировать, как в последние два года. Их рост будет постепенным. Строительство коттеджных городков в настоящее время осуществляется преимущественно на правобережной территории и прилегающей к большим водоёмам левобережной части Киевской области. Максимальное удаление строящихся коттеджных городков от границы г. Киева достигает 52 км.