Рынок жилья Киева: умеренный рост и неясные перспективы

Первый квартал года для рынка жилой недвижимости Киева прошел под знаком умеренного оживления и сдержанного оптимизма.

Обвала рынка уже не ждут

По словам руководителя отдела маркетинга и РR строительно-инвестиционной компании "Киев Жильё-Инвест" Владимира Германова, главные итоги первого квартала лежат в области психологии - покупатели уже не ждут обвала рынка, у них есть четкое представление, что цены будут оставаться достаточно высокими.
Соответственно, время ожидания закончилось, рынок возвращается к нормальной работе.

Как говорит директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый, активность на рынке сейчас выше, чем в конце прошлого года. Если в прошлом году хорошая квартира по рыночной цене могла продаваться от трех до пяти месяцев, то сейчас такие квартиры «уходят» за 2-3 месяца.
С другой стороны – предложение заметно больше, чем в период ажиотажа, есть что посмотреть, покупатель имеет возможность выбрать. Это, по мнению Руслана Безуглого, и есть нормальная ситуация на рынке.

Оживление на рынке, соответственно, сопровождается ростом цен.

По данным информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь», индекс стоимости жилья Киева на 31.03. 2008 г. составил $2729/кв.м, поднявшись за неделю на 0,6%. С начала года индекс вырос на 5,9%.

Динамику роста цен на вторичное жилье можно проследить по данным консалтинговой компании «Канзас». Так на 24.03.2008 г. индекс стоимости вторичного жилья Киева составлял $2618 / кв. м. – на 4,9% больше, чем на 31.12.2007 г. - при индексе ценового ожидания в 0,4%.
Что касается динамики цен на первичном рынке, то, по словам Владимира Германова, за первые 3 месяца средние цены на квартиры бизнес и эконом класса выросли на 2-5 %.

Как говорится в обзоре рынка, подготовленном Комитетом аналитики и статистики рынка недвижимости Киевской городской организации Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины – АСН(р)У, в марте было отмечено снижение темпов роста цен на 0.67%.
Текущий индекс ценового ожидания составляет 2.07% в месяц. Текущая средняя норма доходности от аренды жилой недвижимости, согласно данным КГО АСН(р)У, составляет 5.75% годовых. Ожидаемая доходность от инвестиций в жилую недвижимость составляет 30.59% годовых.

По мнению Владимира Германова, в этом году все ценообразующие факторы в строительстве продолжают работать на повышение цен. «Если будет сохраняться та же ситуация с ипотечным кредитованием, то первичная недвижимость в течение года должна подорожать примерно на 20%», - считает Владимир Германов.

Все решают ипотека и курс доллара

Вот как раз в условиях кредитования изменения не только возможны в ближайшем будущем, но уже и сейчас оказывают заметное влияние на рыночную ситуацию. Ужесточение правил ипотечного кредитования уже ведет к снижению доли сделок, осуществляемых с привлечением кредитов.

«Есть четко выраженная позиция Нацбанка относительно необходимости сокращении сроков, на которые коммерческие банки могут выдавать кредиты, - говорит Владимир Германов. - Не вполне ясно, как именно эта позиция будет реализовываться на практике, но в принципе это может привести к тому, что с рынка уйдет значительная часть покупателей. Такого рода структурные изменения на рынке могут вынудить застройщиков снизить свою прибыльность. И тогда возможно даже некоторое снижение цен».

Как отмечено в обзоре КГО АСН(р)У , монетарные действия Национального и коммерческого банков Украины, направленные на сдерживание инфляционных процессов, а именно ужесточение условий кредитования, сокращение сроков кредитования, повышение процентных ставок, будут сдерживать рост цен на рынках Украины, где торговля традиционно ведется в долларах. Уже во второй половине марта наблюдалось понижение деловой активности на рынке недвижимости, что может быть связано в т.ч. с изменением условий кредитования.

С другой стороны, еще одним фактором неопределенности для рынка жилой недвижимости, работающим на повышение цен, может служить нестабильность курса доллара. Резкий «провал» курса доллара относительно гривни, который имел место в 20-х числах марта, дезориентировал часть продавцов на рынке, вплоть до того, что люди отменяли сделки. Этот казус продемонстрировал те риски, которым подвергается излишне ориентированный на падающий доллар рынок недвижимости.

Согласно анализу специалистов КГО АСН(р)У, за год недвижимость в абсолютных показателях подорожала на 15.31%, доллар относительно евро подешевел на 15.65%, а инфляция евро в странах Евросоюза в 2007 году находилась на уровне 3.1%. Поэтому реальный индекс цен на недвижимость («очищенный» от инфляционных показателей) составил 0.9656, т.е. в реальном исчислении недвижимость за год подешевела на 3.44%.
Понятно, что снижение курса доллара относительно европейской валюты неизбежно будет работать на повышение «долларовых» цен на недвижимость.