Как расторгаются сделки: примеры из практики

«Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной…»

Одно из опасных для покупателя сочетаний – заниженная цена квартиры плюс «проблемность» продавца.

Рассказывает Игорь Однопозов, председатель Союза специалистов по недвижимости г. Киева:

- За весь период моей работы в сфере недвижимости, а это более десяти лет, в моей практике был только один случай признания судом сделки с недвижимостью недействительной. Причем это произошло спустя два года после заключения сделки. Некий неравнодушный к спиртному гражданин, продал квартиру по заниженной цене. И когда он порядком надоел родственникам, в доме которых жил после этого, каким-то образом им удалось доказать в суде, что сделка была заключена их родственником в состоянии глубокого похмелья - полной невменяемости и он тогда, дескать, не понимал значения своих действий. Хотя очевидно, что, по прошествии такого времени, вряд ли можно было  привести тому неоспоримые подтверждения. А основанием для обращения в суд и рассмотрения дела стала заниженная цена проданной квартира. В итоге суд признал покупателя недвижимости недобросовестным приобретателем, руководствуясь ныне действующей рекомендацией закона расторгать сделки, в которых фигурирует заниженная стоимость объекта.

Впрочем, мошенники могут обойтись и без заниженной цены. Как объясняет Юлия Курило, партнер юридической компании ЮСТ Украина:
- Важно знать некоторые наиболее распространённые схемы, которыми пользуются  недобросовестные продавцы объектов недвижимости. Одной из них является создание ситуации, при которой лицо, заключающее сделку, предварительно ограничено в полномочиях, например, решением общего собрания участников общества кооператоров. Однако при заключении сделки, это обстоятельство умышленно умалчивается стороной договора. После заключения договора недобросовестная сторона обращается в суд с иском, мотивируя его отсутствием надлежащих полномочий другого участника сделки.

Аккуратнее с доверенностями

Достаточной распространённой ошибкой является следующая. Покупатель, желая ускорить процедуру приобретения квартиры, передает продавцу деньги в счет оплаты за квартиру и получает от продавца все правоустанавливающие документы и доверенность на продажу. В последующем поверенный заключает договор купли-продажи квартиры со своей женой.

Однако продажа супругом квартиры своей жене на основании доверенности, полученной от третьего лица, нарушает законодательный запрет на совершение поверенным действий в своих интересах. Семейным кодексом Украины установлено, что имущество, приобретённое супругами в браке, является их общей совместной собственностью. Таким образом, на основании доверенности, фактически происходит передача ½ части квартиры в свою собственность. Однако в таком случае доверитель, может подать иск о признании сделки недействительной в связи с тем, что поверенный действовал в своих интересах.

 «В нашей практике, - рассказывает Юлия Курило, -  был случай, когда клиент приобрёл у продавца квартиру по описанной схеме с доверенностью и впоследствии решил продать её своей жене. Ему было рекомендовано до заключения указанной сделки заключить брачный договор, согласно с которым имущество, приобретаемое одним из супругов, является его частной собственностью. Супруги оформили брачный контракт и подписали договор купли-продажи. Недобросовестный продавец обратился в суд с иском, мотивируя его тем, что поверенное лицо действовало в своих интересах. Однако, суду был предоставлен брачный контракт и в удовлетворении иска было отказано».

Достаточно часто причиной расторжения сделки с недвижимостью бывают ошибки нотариуса. Необходимо обратить внимание на то, что для заключения договора в отношении недвижимого имущества одним из супругов, необходимо обязательное получение нотариально удостоверенного согласия второго супруга. Вспоминает Юлия Курило: «В нашей практике был случай, когда нотариус находился в дружественных отношениях с обеими супругами, и получил согласие второго супруга по телефону, без оформления нотариального согласия. Однако впоследствии между супругами произошла ссора, и один из них обратился в суд с иском о признании указанного договора недействительным. Результатом упущения нотариуса стало признание договора недействительным».

Особое внимание следует обращать на сделки, требующие разрешения органа опеки и попечительства. Это разрешение требуется, если в квартире проживают малолетние дети (до 14 лет). Отсутствие разрешения создает высокую вероятность признания договора недействительным, в случае спора.

Ошибка нерезидента

Некоторые особенности имеют операции с участием нерезидентов.

В частности, договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения не могут быть заключены с нерезидентами. Кроме того, купля-продажа недвижимости нерезидентами требует предварительного получения разрешения областных государственных администраций, а также разрешения ГДИП (Генеральной дирекции по обслуживанию иностранных представительств). Приобретение нерезидентом недвижимости без соответствующего разрешения влечет за собой риск невозможности регистрации права собственности на указанное имущество.

Как указывает Юлия Курило, на практике достаточно часто встречаются случаи, когда нерезидент покупает недвижимое имущество без соответствующего разрешения ГДИП. Нотариус удостоверяет указанную сделку и регистрирует её. Закон предусматривает, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю, с момента государственной регистрации сделки в Едином государственном реестре сделок. Но когда нерезидент обращается в БТИ для регистрации права собственности, ему отказывают в регистрации в связи с отсутствием указанного разрешения. Фактически возникает ситуация, когда право собственности уже существует, но нет возможности его реализации, поскольку регистрация недвижимости в БТИ является окончательным этапом признанием государством права собственности. Очевидно, что без наличия регистрации в БТИ, собственник не сможет распоряжаться своим имуществом.