Торговая недвижимость Запорожья: снижения арендных ставок не предвидится

По мере насыщения киевского рынка профессиональными помещениями и роста конкуренции, инвесторы все больше внимания обращают на другие города, где доходность от вложений может быть даже выше. Один из таких привлекательных регионов – Запорожье.

Торговая недвижимость сегодня

По данным компании «Украинская торговая гильдия», на конец 2007 года объем рынка торговых площадей в Запорожье составил порядка 110 кв. м на 1000 жителей, что примерно в полтора раза меньше, чем в столице. В то же время эта цифра почти вдвое превышает аналогичный показатель 2006 года.

По информации корпорации «Арсенал», в городе наиболее представлена коммерческая недвижимость, используемая для размещения предприятий торговли, общественного питания и офисов, площадь которых не превышает 300 кв. м. Для Запорожья характерна концентрация таких объектов в центральных районах (расположенных вдоль Левого берега Днепра) и недостаточное их число на периферии.

В 2006 году в Запорожье насчитывалось всего несколько профессиональных торговых центров. Это универсальные ТЦ «Украина» (общая площадь 22000 кв. м), «Центральный» (2600 кв. м), «Интрейд» (3700 кв. м), «Пальмира Plaza» (1-ая очередь 4500 кв. м), «Гранд» (2500 кв. м), «Космос-Сити» (11640 кв. м), «Элит», а также два продуктовых ТЦ «Амстор» (11000 и 12000 кв. м). Большая часть этих объектов располагается на центральной улице города – проспекте Ленина.

В 2007 году этот список пополнился продуктовым гипермаркетом «Metro Cash&Carry» торговой площадью более 10000 кв. м, который был построен в рекордные сроки – с марта по август. По данным компании «Мастерская бизнеса», в Запорожье были также введены в эксплуатацию 2-ая очередь ТРЦ «Пальмира Plaza» (общей площадью 2500 кв. м), два продуктовых ТЦ «Амстор» (11570 и 13500 кв. м), продуктовый супермаркет «Рейнфорд» (около 10000 кв. м), супермаркет бытовой техники «Технополис» (около 3000 кв. м), а также строительный супермаркет «Новая линия» (23000 кв. м).

Кроме того, в декабре открылся гипермаркет «О’Кей» на Прибережной магистрали (общая площадь около 18000 кв. м, торговая площадь зала – 12000 кв. м), в котором представлены продукты питания и непродовольственные товары. Гипермаркет будет работать в составе ТРЦ формата «молл», реализуемом девелоперской компанией «Панорама Групп», который планируется запустить уже в 2008 году. Его общая площадь, по данным компании Real Estate Solutions, составит более 41800 кв. м.

Отличительной чертой последнего является выраженная развлекательная функция, которая, по словам эксперта запорожской консалтинговой компании «Мастерская бизнеса» Андрея Филиппенкова, на сегодняшний день практически отсутствует в запорожских ТЦ. Во многих из них представлены лишь фаст-фуды, а в ТРЦ «Пальмира-Plaza» в 2007 году появился боулинг, игровые автоматы и детская комната.

С 2007 года в городе ведется активное строительство новых специализированных, в основном продуктовых, ТЦ. «Фактически осуществляется вхождение в Запорожье известных крупных торговых марок, - говорит Андрей Филиппенков. - Местные инвесторы, кроме того, реализуют до 10 мелких ТЦ, общей площадью до 3000 кв. м».

Стоимость площадей

В целом по городу арендные ставки колеблются от $15 до $60 за кв. м в месяц. Лидером по стоимости аренды являются торговые помещения на самой престижной магистрали города - проспекте Ленина. (вернее, ее части от пересечения с ул. Анголенко до перекрестка с бул. Шевченко). К примеру, в ТЦ «Украина» ставки составляют от $15 за кв. м на 4-5 этажах здания до $50 за кв. м - на 1 уровне.

По данным компании «Мастерская бизнеса», для большинства средних ТЦ стоимость аренды варьируется от $20 до $45 за кв. м, и, кроме того, производится компенсация коммунальных платежей. Для якорных арендаторов, как правило, системных скидок не предусмотрено, а вопрос об уменьшении размера арендной платы решается в индивидуальном порядке.

По словам Андрея Филиппенкова, в Запорожье преобладает сдача торговых помещений в аренду, в то время как продажа готовых ТЦ сегодня практически не встречается (лишь несколько объектов среднего формата были поэтажно проданы). По данным компании ASTERA Group, стоимость «квадрата» колеблется в пределах $800-$5000.
Как отмечают эксперты, цена и арендные ставки на торговые помещения в Запорожье растут в первую очередь в центре города, поскольку объем предложения здесь ограничен. В среднем, по информации Андрея Филиппенкова, арендные ставки за 2007 год увеличились по сравнению с 2006 годом на 40%-60%.

Относительно высокие арендные ставки характерны только для новых проектов или объектов в торговых коридорах города. В остальных же ТЦ ставки сопоставимы или заметно ниже, чем в других областных центрах Украины.

Региональные особенности и перспективы

Согласно данным специалистов компании ASTERA Group, несмотря, на то, что Запорожье считается достаточно крупным населенным пунктом, по степени привлекательности для арендаторов торговых площадей он пока отстает от столицы, а также Одессы, Днепропетровска и Харькова. В городе, и особенно в его спальных районах, по словам президента компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, наблюдается дефицит именно качественных торговых площадей. Заполняемость ТЦ сегодня находится на уровне 95-100%.

По мнению Андрея Филиппенкова, рынок торговой недвижимости Запорожья насыщен специализированными продуктовыми ТЦ, которые можно встретить во всех районах города. Эти ТЦ, как правило, сдают часть площадей под сопутствующие товары или товары иной товарной категории постоянными партнерами (на всеукраинском уровне). Например, во всех ТЦ «Амстор» представлена «Домотехника» (бытовая техника).

В то же время, в городе отсутствуют другие крупные специализированные ТЦ (кроме «Новая линия» - строительство, товары для ремонта и дома, товары для интерера). Магазины бытовой техники, располагаются на площадях 500-3000 кв. м и не являются самостоятельными инвесторами строительства крупных ТЦ.

Эту информацию подтверждают и статистические данные компании ASTERA Group. В структуре торговых форматов Запорожья практически не заполнена ниша крупных (от 1000 до 2500 кв. м) непродовольственных специализированных ТЦ, в то время как доля небольших специализированных магазинов различного профиля занимает 42% торговых площадей города (или 60% всех объектов).

В компании ASTERA Group отметили также, что инвестиционные проекты, разработанные под определенного заказчика, имеют более высокую степень рентабельности и начинают приносить прибыль хозяевам уже за год-полтора, в то время как средний срок окупаемости по Запорожью составляет около 3-5 лет.

По данным компании Real Estate Solutions, в ближайшие годы к вводу в эксплуатацию заявлены ряд объектов торговой недвижимости, среди которых ТЦ «Муравей» (общая площадь 22500 кв. м, запланирован на 2008 год, девелопер проекта «Маркет Сити»), ТРЦ «ПОРТ Planet» (106300 кв. м, 2009, Vesta Trade), ТРЦ «Квадрат» (2008, «ХХІ Век»). Кроме того, до 2010 года намерена завершить строительство ТРЦ компания «Караван» (около 115000 кв. м).

Специалисты сходятся во мнении, что уже сегодня на рынке Запорожья существуют предпосылки для создания мультиформатных объектов. В ближайшее время здесь появятся комплексы, соединяющие торговые и офисные функции. Это многофункциональный комплекс на Прибережной магистрали (площадь 150000 кв. м, срок реализации – 2010 год, девелопер проекта Africa Israel Investments Ltd.), ТДЦ Victoria Tower (2008), ТОК на пр. Ленина (28800 кв. м, 2009, Real Estate Solution) и другие.

Запорожскому рынку торговой и офисной недвижимости еще очень далеко до насыщения, достигнуть баланса между спросом и предложением возможно только после ввода крупных ТЦ, то есть не ранее, чем через 2-3 года. Появление новых объектов в ближайшие годы вряд ли повлияет на уровень арендных ставок.