Недвижимость Крыма: значительный разброс цен

Ялта

Причин, по которым люди покупают недвижимость в Крыму, - множество. Это и выгодное вложение денег, и престиж, и круглогодичное место для отдыха.
Цены на жилье в Крыму разнятся почти на порядок в зависимости от города.

Дороже всего жилье в Ялте

По данным АН “Планета Крым”, сейчас в Ялте 3-х этажный особняк в Массандре, площадью 600 м2 с земельным участком 20 соток предлагается по цене $1 950 000. В Алупке квартира общей площадью 219 м2, до моря 10-15 минут пешком стоит $270 000.
По данным Минэкономики Крыма, по сравнению с прошлым годом недвижимость в Ялте подорожала более чем на 15%. Стоимость однокомнатной квартиры в центре сегодня оценивается в среднем в 12,5 тыс. грн./ м2, в прилегающих к центру районах Ялты — 11 тыс. грн./ м2. Расположенные в центре города двухкомнатные квартиры предлагают по 14 тыс. грн./ м2, на окраинах — 8,5 тыс. грн./ м2; трех- и четырехкомнатные соответственно 15,5 тыс. грн. и 9,5 тыс. грн. за квадратный метр. Ялтинские квартиры в прошлом году были самыми дорогими в Крыму.

Еще совсем недавно ни Крым в целом, ни Ялта в частности не могли предложить покупателям недвижимость по-настоящему высокого качества. Сегодня же есть комплексы «Эдинбург Тауэр» и «Приморский парк», «Парус» и «Ясная Поляна», клубный комплекс «Массандровский» и апарт-отель «Гранд-Палас», пляжный комплекс «Лагуна» и жилой поселок «Горный» – вариантов множество.

В состав ЮБК также входят города и поселки от Алушты до Фороса. Отдельно стоят восточная и западная части полуострова (Евпатория, Судак бастион цены , Феодосия, Керчь и др.) и Симферополь. В прошлом году в Феодосии были самые дешевые квартиры. Хотя и здесь жилье подорожала примерно на 20. На начало этого года Минэкономики Крыма оценивало стоимость квадратного метра площади однокомнатной квартиры в центральной части города в 6,5 тыс. грн., а в начале 2007 года - в 5,3 тыс. грн.. На окраинах города можно приобрести жилую недвижимость по 4,6 тыс. грн./м2, тогда как год назад она стоила 3,75 тыс. грн./ м2. Двухкомнатные квартиры на начало нынешнего года стоили в Феодосии 6,8 тыс. в центре и 4,5 тыс. грн./ м2 в отдаленных микрорайонах (в прошлом году 4,5 и 3,5 тыс. грн./м2), трехкомнатные — 6,3 тыс. и 3,6 тыс. грн./м2 (в 2007 году соответственно 5,5 и 3 тыс. грн./ м2).

В Феодосии сейчас продается дом площадью 160 кв. м с земельным участком 8 соток, находящийся в 1 км от моря, за 50 тыс. долл. Трехкомнатная квартира в центре идет за 75 тыс. Впрочем, и в Феодосии в последнее время появилось новое благоустроенное жилье по высоким ценам.

После Ялты на втором месте по уроню цен Алушта, затем – Евпатория.

Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Алушты на начало 2008 года, по оценке Минэкономики Крыма, составляла 9,4 тыс. грн./м2 — в центральной части и 5970 тыс. грн./ м2 — на окраинах. Поднялись цены и на двухкомнатные квартиры — соответственно 9,1 тыс. и 5,8 тыс. грн./м2. Трех- и четырехкомнатные оцениваются сегодня в 9,1 тыс. и 5,3 тыс. грн./м2.

Евпаторийская недвижимость подорожала в среднем на 15%. Однокомнатные квартиры в центре выросли в цене почти на 32%. На начало года они стоили по 8,5 тыс. грн./ м2, тогда как год назад по 6,45 тыс. грн./м2. Двухкомнатные квартиры в Евпатории стоят сегодня 6,7 тыс. в центре и 4,65 тыс. грн./ м2 на окраинах (год назад были соответственно 6,45 тыс. и 3,6 тыс. грн./м2), трехкомнатные - 6 тыс. и 4,44 тыс. грн./м2 (год назад - 5,6 тыс. и 3,2 тыс. грн./м2 соответственно).

Чуть дешевле жилье в Симферополе. К примеру, сейчас в Симферополе, в центре города продается сталинка площадью 150 кв. м за $150 000. Новый дом площадью 510 кв. м, участок 6,5 соток, 9 комнат идет по цене 600 тыс. долл.

Однокомнатную квартиру в Симферополе можно найти за 30 тыс. долл., двухкомнатную – за 50-60 тыс.

По данным Минэкономики Крыма, на начало 2008 года средняя стоимость квадратного метра жилой площади в однокомнатных квартирах, расположенных в центральной части Симферополя, достигла 7069 грн. На начало 2007 года она оценивалась Минэкономики в 6180 грн./м2, то есть произошел рост на 14,3%. В прилегающих к центру районах однокомнатные квартиры предлагают сегодня по 6620 грн./м2, расположенные на окраинах по 6060 грн./м2.

Директор АН “Планета Крым”Анна Мельникова отмечает значительный разброс цен на полуострове. При этом стоимость земли на побережье от Алушты до Фороса практически не зависит от населенного пункта и определяется лишь близостью к морю. Участки в первой линии, где, как правило, присутствуют и все коммуникации, продаются в среднем за $25-35 тыс., однако их стоимость может достигать и $50-$100 тыс. за сотку. Риелторы отмечает, что такие цены продиктованы крайне ограниченным предложением при постоянно растущем спросе.

Прогнозы и перспективы

По данным агентства недвижимости “Планета Крым”, основное количество сделок приходится на квартиры, в меньшей степени – на домовладения. Две трети покупок совершаются иногородними, каждый седьмой покупатель – россиянин. При этом 80% покупателей недвижимости в Крыму приобретают ее не для постоянного проживания. Часто эта недвижимость на побережье – всего лишь пассив, эдакая дача у моря. А вот квартирами на вторичном рынке больше интересуются местные жители, в то время, как новостройки приобретают приезжие, преимущественно из Киева, Донецка и Днепропетровска.

“Некоторая политическая нестабильность и стычки с Россией не вызывают у покупателей жилья особых опасений, - говорит Джон Миллер, руководитель консалтинговой компании Thomas and Adamson. - Экономика существенно окрепла, и в столице, и в курортных городах, где спрос превышает предложение, цены будут продолжать расти”.

Чем, помимо спроса, определяется стоимость нового жилья? Как объяснил Игорь Ганоцкий, представитель компании "Консоль», “для того, чтобы войти в тот или иной город и начать конкретное строительство, мы определяем все затраты и стоимость квадратного метра. Если они сопоставимы, беремся. Существует региональная специфика каждого города. Если брать горные районы, то в стоимость и затем цену нельзя не закладывать такой показатель, как сейсмичность. Учитываем региональные особенности архитектурных традиций. Для запада строим одни дома, для юга – другие».

В 2007 году на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось свыше 60 многоэтажных объектов, причем на 30 площадках велись строительные работы. Непосредственно на территории Ялты возводилось свыше 30 объектов жилой недвижимости площадью свыше 160 тыс. кв.м. Строительство на еще 10 объектах должно начаться в 2008 году.

В течении 2008-2009 годов в Ялте, по прогнозам местных властей, будет ежегодно водиться в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м жилой площади.

По оценкам Build & Live Development, на симферопольском рынке вторичной недвижимости спрос превышает предложение почти в два раза. В этом городе в течение 2006-2007 годов практически не было новых поступлений на первичном рынке. Многие объекты находятся в стадии строительства или разработки проекта. При этом большинство из них позиционируются как объекты элитной недвижимости, хотя городу не хватает именно недорогого малометражного жилья. Ограниченное предложение на первичном рынке жилой недвижимости вызывает увеличение цен на вторичном рынке.

Что касается прогнозов на ближайшую перспективу, то риелторы сходятся во мнении, что соотношение элитных жилых комплексов и домов эконом-класса наглядно демонстрирует, что дефицит жилой недвижимости будет сохраняться, а уровень неудовлетворенного спроса на недорогое жилье будет расти.

По данным Build & Live Development, в Симферополе за 2007 год средняя стоимость квартир на первичном рынке возросла на 35-50%. Коренные крымчане далеко не всегда могут себе позволить дорогое жилье. На сегодня наиболее востребованы в Крыму квартиры эконом-класса, только строить их не особенно хотят. Получается, что на празднике жизни в их родных городах местные жители оказываются чужими, что, кроме прочих факторов, провоцирует политическую и социальную нестабильность.