Инвесторы предпочитают инвертировать в офисы

Тревожное затишье на рынке жилой недвижимости заставляют инвесторов пересматривать свои  долговременные стратегические планы и перепрофилироваться на сооружение объектов коммерческой недвижимости.

Резкое снижение объемов кредитования граждан под строительство и приобретение жилья привело к затишью на рынке жилой недвижимости. И хотя сегодня эксперты отмечают неудовлетворенный спрос практически во всех ценовых сегментах, количество покупаемых квартир в столице резко уменьшилось. Кое- кто даже поговаривает о неизбежном падении цен на жилые квадраты, которые сегодня стали не по карману большинству нуждающимся в жизненном пространстве, но застройщики об этом говорят неохотно, да и риелторы предпочитают «не накликать беду».

Девелоперы и продавцы «первички» заняли выжидательную позицию и категорически не желают снижать цены в надежде, что острый дефицит столичного жилья, пусть несколько позднее, но таки позволит получить желаемую прибыль и сохранит планируемую рентабельность проектов жилых комплексов. Но некоторые все же начинают нервничать и предпочитают действовать наверняка. Словом,  сложившееся мнение о самой высокой рентабельности реализации проектов именно жилой недвижимости сегодня уже подвергается сомнению и инвесторы, получившие земельные участки именно под эту функцию, экстренно переоформляют документы и перепрофилируются на строительство офисных центров, спрос на которые продолжает расти большими темпами. Эту тенденцию продемонстрировало минувшее заседание градостроительного совета при главном архитекторе Киева.

Башня-монстр на привокзальной площади

Земельный участок, площадью в 5,4 га ООО «Столица» получил под строительство жилого комплекса. Исходя из этого по его заказу начала работу и проектная организация ООО «Архітектурне містетство», что подтверждает техническое задание да и само название объекта (стадия «проект»), представленного к рассмотрению членов Градостроительного совета. Между тем вниманию корифеев было представлено нечто небывалое и удивительное - жилой комплекс, расположенный по улице Урицкого,16-а, в Соломенском районе, в котором жилье составляет всего лишь около четверти общей площади сооружения.

Объект представляет собой три 18-этажные башни, расположенные на едином 4-5-этажном стилобате, который тянется вдоль улицы Урицкого (первая линия застройки). Функциональное зонирование объекта предполагает жилую часть в крайней башне - здесь планируется 85 квартир, остальное пространство - две башни плюс стилобат будут отданы под офисы. На первых этажах предполагается разместить объекты обслуживания, в 2-3- уровневом паркинге - 110 мест для авто. Наверху стилобатной части планируется обустроить эксплуатируемую кровлю, часть которой займет площадка для отдыха  местных жителей.

Мало того, под видом якобы второй очередь этого же проекта, градостроителям был представлен эскизный проект четвертой, примыкающей к общему объему 42-этажной башни, которая вырастит на повороте на улицу Кудряшова  и станет доминантой комплекса. Архитектурно-планировочное решение предполагает круглое в поперечном разрезе здание со ступенчатым завершением. Здесь также планируется бизнес-центр, который даст столице около 62 тыс. кв. м офисных площадей. В подземной части предполагается сооружение 5-этажного паркинга. 

Данный проект подвергся жесткой критике. По мнению архитектора Ларисы Скорик, жилое здание не может быть полностью идентичным офисному - проект был явно переделан наспех. Кстати, это подтверждает и более чем неуверенное выступление докладчика, который не мог ответить практически ни на один вопрос членов совета. Зонирование комплекса по функциям также не логично. Кроме того, сооружениям башенного типа здесь не место - это нивелирует существующую застройку. Также очевидна необходимость сноса соседнего здания барачного типа - застройщику, претендующему на столь масштабный земельный участок следует подходить к его освоению комплексно и рационально.

А угловая башня просто привела архитекторов в ужас. Как в сердцах сказал один их выступающих, «такую грубую, громоздкую бандуру здесь ставить категорически нельзя». Очевидно, что столь емкий офисный центр привлечет большие транспортные потоки, что крайне нежелательно для места, расположенного вблизи железнодорожного вокзала. К тому же емкость паркинга  не соответствует нормативным показателям, и это также обещает большие проблемы. Было отмечено,  что проектируя в таком напряженном в транспортном отношении районе, нужно исходить из возможной емкости паркинга и будущих автомобильных потоков к этому привязывать объемы коммерческих площадей, а не наоборот. К тому же, по мнению Владимира Чекмарева, проектировщики и застройщики не должны забывать о том, что они строят в старинном городе - данный объект перекрывает панорамный вид на Владимирский собор.

Резюмируя обсуждение, Василий Присяжнюк, главный архитектор города выразил искреннее сочувствие инвестору - проект признан негодным по всем статьям и  нуждается в кардинальной переделке. Было рекомендовано разделить жилую и офисную функцию, уменьшить объем, изменить силуэт здания, привести в соответствие количество коммерческих площадей и мест парковки, а также учесть прочие замечания совета.

С видом на озеро

Совсем иначе был воспринят проект администранивно-офисного комплекса, расположенного на пересечении Московского проспекта и улица Лайоша Гавро, выполненный ООО ТАМ «Мрія» по заказу ООО «Мезокред Холдинг». Земельный участок площадью в 5,4 га на берегу озера Опечень был выделен заказчику под строительство торгово-развлекательного центра, но теперь его функцию планируется изменить.

Здесь предполагается возвести четыре 20-этажных здания оригинальной геометрической формы, стоящих на 2-этажном стилобате, общей площадью 210 тыс. кв. м, из которых примерно 96 тыс. кв. м займут офисные площади. На первых двух уровнях будут размещены торговые, развлекательные и общественные объекты, а также ЗАГС Оболоньского района. Подземный паркинг рассчитан на 1510 автомобилей, плюс 202 места на открытой стоянке.

По мнению Анатолия Цветкова, градостроителное обоснование этого объекта вполне оправдано, но Янош Виг считает, что  его архитектурное решение должно подчеркнуть лирику прибрежной зоны, а потому силуэты зданий следует несколько смягчить.

Совет ободрил проект, с рекомендацией предусмотреть благоустройство набережной.