Кондоминиумом - по коммунальному разгильдяйству

Кондоминиумом - по коммунальному разгильдяйству

Украинцы постепенно приходят к пониманию, что жилищно-коммунальные услуги не обязательно должны быть некачественными или не соответствовать тем деньгам, которые ежемесячно приходится «отстегивать» согласно полученным квитанциям. Владельцы квартир в многоэтажках уже давно имеют право влиять на эти процессы. Дело лишь за тем, чтобы создать объединение совладельцев многоквартирного дома. Эксперты уверены, что со временем подобные объединения появятся в каждом доме.

За что я плачу

Большинство жилых зданий прошлого века по-прежнему обслуживаются коммунальными ЖЭКами. В то же время, они уже достаточно перегружены и неохотно принимают на баланс новые дома, особенно расположенные вдали от престижных районов городов. С другой стороны, владельцев квартир и других помещений в элитных новостройках вряд ли сегодня устроит перспектива управления их домом коммунальной конторой.

В последние годы постепенно появляется все больше коммерческих структур, специализирующихся на эксплуатации и управлении готовыми комплексами (иногда их называют частными ЖЭКами). Однако для того чтобы сами жители смогли выбирать, кому заказывать и кому платить за предоставленные услуги, они должны организовать и оформить так называемое ОСМД – объединение совладельцев многоквартирных домов, или, на европейский манер, кондоминиум.

ОСМД – это неприбыльная организация, которая создается владельцами квартир (и других помещений) и представляет их интересы. Объединение регистрируется как юрлицо и принимает на баланс жилой дом – и не только непосредственно квартиры, а и общие вспомогательные площади, техническое оборудование, а также придомовой участок. Основная задача балансодержателя – это обеспечение полноценной жизнедеятельности всего комплекса.

В принципе, кондоминиум может сохранить эту функцию за собой – в таком случае он будет самостоятельно подбирать поставщиков услуг, заключать с ними договора и нести по ним ответственность, контролировать их деятельность и производить расчеты.

На практике же ОСМД, как правило, передает дом на баланс третьему лицу (частному, реже - коммунальному ЖЭКу), которое несет полную ответственность перед объединением. В случае некачественной работы представители жильцов вправе в любой момент прекратить отношения с эксплуатирующей здание структурой.

Хозяйственные заботы полностью или частично могут быть делегированы специально созданному подразделению компании-застройщика (передача дома на баланс происходит только в первом случае). При отсутствии кондоминиума компания может заключить прямые договора с каждым из владельцев квадратных метров в жилом комплексе на предоставление определенного спектра услуг.

«Создание ОСМД – это право владельцев жилья в многоквартирном доме, закрепленное законодательно в 2002 году, - говорит старший юрист Адвокатского объединения «ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Наталья Доценко-Белоус. - Несмотря на то, что его создание и выбор подходящей эксплуатирующей компании – дело довольно хлопотное, оно расширяет возможности жителей. Грамотная эксплуатация недвижимости позволяет не только обеспечить минимум – нормальное отопление, чистые подъезды, приветливых консьержев, но и получать доход от коммерческого использования, например, вспомогательных помещений, вертикальных стен или придомовой территории. При этом полученные средства могут быть направлены на снижение стоимости услуг либо на повышение их качества». Как отмечают специалисты, в доме, который качественно управляется, стоимость каждой квартиры возрастает примерно на 20%.

Согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах», в зависимости от функционального назначения они делятся на коммунальные, услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий; по управлению домом, сооружением или группой домов и услуги по ремонту.

Стоимость коммунальных услуг устанавливается органами местного самоуправления, а максимальные тарифы - утверждены Кабинетом Министров. В этой части частные ЖЭКи находят для себя сложным работать в этих условиях, поскольку себестоимость существующих услуг гораздо выше, чем установленный тариф. В то же время услуги по управлению и содержанию территории уполномочены устанавливать непосредственно балансодержатели, и благодаря этим составляющим итоговая оплата может быть заметно выше.

Примерный перечень возможных услуг можно найти в «Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий» – их насчитывается более 1500! Если они предоставлены не в полном объеме или недостаточного качества, собственник квартиры имеет право требовать уменьшения размера оплаты за предоставление услуг.

Хозяйственная жилка

С другой стороны, для эксплуатирующей компании (частного ЖЭКа) ОСМД является оптимальной формой работы с жильцами. На практике объединение имеет одну самую верную функцию - оно должны стать балансодержателем здания, считает директор ООО «ПОРЯД.ОК. Управление и эксплуатация недвижимости» Наталья Лихенко. В каком виде объединение регистрируются, как именно принимает свои решения - это внутренние вопросы любого сообщества людей, которые договариваются между собой. ОСМД становится заказчиком услуг, а эксплуатирующая компания - продает ему услуги, используя свои конкурентные преимущества.

Однако, по словам Натальи Лихенко, украинские реалии таковы, что еще далеко не все собственники готовы участвовать в создании объединений и работать с крупными бюджетами. Поэтому эксплуатирующим компаниям приходится решать задачи, не свойственные эксплуатации, – инициировать создание кондоминиумов, собирать и организовывать людей.

Как отмечает Наталья Доценко-Белоус, те строительные компании, которые сегодня создают собственные эксплуатирующие структуры, в большинстве рассматривают их не как бизнес, а как способ решения других вопросов. В частности, это позволяет выполнять гарантийные обязательства по эксплуатации построенного здания, которые все застройщики несут в течение 10 лет.

Наталья Лихенко добавляет, что в условиях растущей конкуренции между строительными компаниями создание подразделения, которое будет заниматься обслуживанием построенного дома, повышает уровень лояльности со стороны потенциальных клиентов к данному застройщику.

В ходе семинара «ОСМД, частные ЖЭКи, эксплуатационные организации», организованного компанией «Вега Консалтинг», Наталья Лихенко отметила, что рынок будет двигаться к тому, что ОСМД (или подобные объединения) станут обязательными и появятся в каждом доме. Кроме того, будут созданы институты обучения для эксплуатирующих компаний, а законодательство в этой сфере - расширится. «Это будущее, оно в любом случае произойдет, поскольку не бывает бесхозного имущества», - уверена эксперт.

На текущей неделе состоялось совместное заседание МинЖКХ и Национального университета им. Драгоманова, на котором было принято решение поддержать инициативу организации постоянно действующего семинара «Рыночные формы управления жильем» для представителей местных органов власти и местного самоуправления с целью «формирования и стимулирования эффективного собственника жилья – достижения прорыва в создании ОСМД».